רבים ודאי נתקלו או שמעו על “המפקח על רישום המקרקעין”, או כפי שרבים מכנים אותו: “המפקח על הבתים המשותפים”.
לא תמיד ברור מהו בדיוק תפקידו, מתי ניתן לפנות אליו, ולא פחות חשוב – מתי לא ניתן לפנות אליו..
במילים אחרות: מה תפקידו של המפקח על הבתים המשותפים ומהי גדר הסמכות שלו?
מיהו המפקח על רישום המקרקעין / המפקח על הבתים המשותפים?
המפקח על הבתים המשותפים הינו גוף בעל סמכויות מנהליות וסמכויות שיפוטיות.
בשבתו כגורם שיפוטי, מעמדו של המפקח על הבתים המשותפים זהה לזה של שופט בית משפט שלום.
ייחודו של המפקח על הבתים המשותפים, שבשונה מבית משפט שלום “רגיל” למפקח על הבתים המשותפים ישנה סמכות ייחודית לדון בסכסוכים מסוימים בין בעלי דירות בבתים משותפים המשמשים למגורים.
אילו סוגי סכסוכים יידונו בפני המפקח?
דוגמאות לסוגי סכסוכים בהם ניתן להגיש תביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין (המפקח על הבתים המשותפים):
- השתתפות בעלי דירות בהוצאות הדרושות לאחזקתו התקינה של הרכוש המשותף ולניהולו.
- סכסוכים בין בעלי דירות בעניינים הבאים:
- הרחבת דירה.
- מתקנים משותפים ובכלל זה גם מעלית, כבלים וצלחות לווין.
- ביצוע התאמות ברכוש המשותף לצורך התאמתם לשימוש אנשים עם מוגבלויות.
- ליקויים בדירה שמקורם בדירה אחרת בבית המשותף. למשל – נזקי רטיבות שמקורם בדירה אחרת.
- ליקויים בדירה שמקורם ברכוש המשותף.
- ביצוע עבודות חיזוק בפני רעידות אדמה לבית המשותף לפי תמ”א 38.
- סכסוכים בין בעלי דירות לפי התקנון המוסכם של הבית המשותף, או בהיעדר תקנון מוסכם – לפי התקנון המצוי.
- סכסוכים בין בעלי דירות לפי התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין.
- סכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף בנוגע להסגת גבול מצד בעל דירה אחת לשטחי דירה אחרת.
- סכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף בנוגע להסגת גבול מצד בעל דירה אחת לרכוש המשותף.
מקרים לדוגמא, בהם למפקח על הבתים המשותפים סמכות לדון:
- נקיטה בהליך משפטי במקרה בו דירתך סובלת מנזקי רטיבות והשכן מסרב לאפשר לבעל מקצוע מטעמך להיכנס לדירתו על מנת לבדוק מה מקור הרטיבות. להרחבה בנושא לחץ כאן.
- נקיטה בהליך משפטי על ידי נציגות בית משותף (ועד בית) שמעוניינת לתבוע בעל דירה שלא משלם מיסי ועד.
- נקיטה בהליך משפטי נגד בעל דירה שהשתלט על שטחים משותפים (לדוגמא: בעל דירה שהציב כסאות ושולחן בחצר משותפת וחסם גישה למתחם). להרחבה בנושא לחץ כאן.
- נקיטה בהליך משפטי נגד בעל דירה שמציב או מאחסן ציוד בחדר המדרגות המשותף.
- נקיטה בהליך משפטי נגד בעל דירה שגרם לנזק בשטחים משותפים.
- נקיטה בהליך משפטי נגד בעל דירה ששיפץ את דירתו ואגב כך גרם לנזקים לקירות החיצוניים.
! חשוב להדגיש שהדוגמאות הנ”ל מובאות כתיאור כללי של מקרים, אך על מנת לבחון מהי הערכאה הנכונה לדון בהליך בכל מקרה ומקרה – יש לקבל ייעוץ משפטי פרטני מקדים, כזה שייקח בחשבון את מכלול הנסיבות הספציפיות.
אם ישנה רשימה לכאורה “סגורה” של עניינים בהם מוסמך המפקח על הבתים המשותפים לדון, אז למה ההסתייגות בעצם? האם לא אמור להיות ברור באילו מקרים בדיוק ניתן לפנות למפקח?
הסיבה להסתייגות הנ”ל, היא שבכל מקרה ומקרה ייתכנו נסיבות שונות שעשויות לשנות לחלוטין את פני הדברים;
כך, למשל, בדוגמא שהבאנו בנוגע לנזקי רטיבות לדירה – ייתכן שבדיקת מומחה תעלה, שהמקור לרטיבות בדירה הינו בליקויים שנמצאים באחריות הקבלן שבנה את הבניין ונמצא בתוך תקופת הבדק, שאז סביר להניח שיידרש להגיש תביעה בפני ערכאה שיפוטית אחרת, וגם זהות הנתבע/ים תהיה שונה.
! עוד חשוב להדגיש, שישנם מקרים בהם תרצו להגיש תביעה שכוללת סעדים מסוימים שנמצאים בסמכות המפקח על בתים משותפים, אך גם סעדים נוספים שאינם בתחומי סמכותו – ויידרש לבחון את הסיטואציה בהתאם לנסיבותיה על מנת להמליץ מהי דרך הפעולה הנכונה.
כיצד מגישים תביעה למפקח על רישום המקרקעין (“המפקח על הבתים המשותפים”)?
לאחר שהתקבלה החלטה בדבר סמכות המפקח לדון בתביעתך, תוכל להגיש את כתב התביעה ללשכת המפקח על המקרקעין שבתחומו רשום הבית המשותף.
לצורך הגשת כתב תביעה, עליך לצרף את המסמכים הבאים:
כתב תביעה שיהא מודפס על גבי צד אחד של הגיליון בלבד. עליך, כתובע, לחתום על כתב התביעה. ככל שהתובעת היא נציגות הבית המשותף (ועד הבית) נדרש כי נציג הנציגות יחתום מטעמה ובשמה.
על התביעה לשאת כותרת “כתב תביעה”.
יש להגיש את כתב התביעה מודפס.
ככל שאינכם מיוצגים על ידי עורך דין, יש להגיש את כתב התביעה ללשכת המפקח בשני עותקים ובצירוף עותק אחד נוסף לכל נתבע.
ככל שלבית המשותף נרשם תקנון מוסכם והתביעה מתבססת על האמור בו – יש לצרף עותק מהתקנון המוסכם לכתב התביעה.
יש לצרף לכתב התביעה העתק מכל מסמך מהותי שמבסס את עילות התביעה (חוות דעת של מומחה, פניות קודמות בכתב, קבלות ואסמכתאות על תשלומים שבוצעו, ועוד).
ככל שהתובעת היא נציגות הבית המשותף (ועד הבית) לכתב התביעה יש לצרף את פרוטוקול האסיפה במסגרתה נבחרה הנציגות.
נסח טאבו בו רשומים הצדדים כבעלי דירות בבית המשותף.
אסמכתא על תשלום אגרה בגין הגשת כתב התביעה.
חשוב להדגיש שבמסגרת כתב התביעה יש לציין את פרטי הנתבע/ים.
ככל שאין בידיך את פרטיהם, לחץ כאן לקישור למאמר “כיצד ניתן לאתר פרטים של בעל דירה?”
מתי אמור הנתבע להגיש כתב הגנה?
ככלל, לרשות הנתבע עומדים 60 ימים להגשת כתב הגנה.
מה אוכל לעשות אם התביעה בהולה ולא ניתן להמתין עד אז?
במקרים דחופים, ניתן – במקביל להגשת כתב התביעה – להגיש גם בקשה לסעד זמני.
ככלל, לבקשה לסעד זמני נדרש לצרף תצהיר של כל אחד ממגישי הבקשה וכן כתב התחייבות חתום.
רוצה להגיש כתב תביעה למפקח על רישום מקרקעין, או נדרש לך להגיש כתב הגנה בהליך מול המפקח על רישום מקרקעין?
בכל מקרה בו נדרש לנהל הליך בפני המפקח על רישום מקרקעין; בין אם כתובע ובין אם כנתבע –
חשוב לקבל ייעוץ משפטי מקדים מעו”ד המומחה בתחום טרם נקיטה בהליך.
עו”ד הבקיא בתחום יידע לשאול את השאלות הנכונות, לבדוק את המסמכים הנדרשים ולתת ייעוץ משפטי בהתאם.
הדבר חשוב ביתר שאת מקום שבו למפקח על רישום מקרקעין יש סמכות לדון בעניינים מאוד מסוימים ולא תמיד הוא הערכאה המתאימה לדון בכל הטענות. על רקע האמור חשיבות הייעוץ המשפטי המקדים עם עו”ד מנוסה הבקיא בתחום.
נדרש לך ייעוץ משפטי בנוגע לניהול הליכים מול המפקח על המקרקעין?
לעוה”ד במשרדנו ניסיון רב בניהול הליכים משפטיים הנוגעים לסכסוכי שכנים וטענות בדבר תפקודו של ועד הבית. לייעוץ ראשוני ניתן לפנות אלינו בהודעה מהירה בווטסאפ בלחיצה על האייקון שבתחתית העמוד, במילוי טופס צור קשר משמאל או בפניה טלפונית ונשמח לסייע!
מוזמנים להצטרף לקבוצת הפייסבוק שהקמנו בנושא סכסוכי שכנים, שם ניתן לשאול ולהתייעץ בכל הנוגע לסכסוכי שכנים. להצטרפות לחץ על הקישור: שכנים בהפרעה – סכסוכי שכנים ועו”ד.
הבהרה: כל המידע הנכלל במאמר זה הינו בבחינת מידע כללי בלבד, איננו ממצה, איננו מתייחס למקרים פרטניים ואיננו מהווה חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואיננו מהווה בשום אופן תחליף להתייעצות עם עו”ד. על המעוניין בכך יהיה לקבל עצה מקצועית נפרדת לכל פעולה משפטית או אחרת בקשר לנושאים המפורטים במאמר. המידע המובא במאמר זה איננו מהווה המלצה ו/או הנחיה לבצע או שלא לבצע פעולה כלשהי.
