מהם דמי ועד בית ולאילו מטרות הם אמורים לשמש?
דמי ועד בית מהווים תשלום חודשי קבוע שתכליתו לשמש לתחזוקה השוטפת של הבית המשותף.
כאשר יש צורך בגביית כסף עבור השבחה / תחזוקה שאיננה נחשבת ל”תחזוקה שוטפת” תתבצע גביה מיוחדת.
להסבר על ההבדל בין תחזוקה שוטפת בבתי משותף לבין שדרוג והשבחה (או: בין “שיפוץ בית משותף” לבין “שמירה על הקיים”) ניתן לקרוא במאמר בקישור זה.
פעמים רבות עולה השאלה: “איך אדע כמה דמי ועד בית עליי לשלם?” ו”איך מחשבים מה החלק היחסי שלי בדמי ועד הבית”? במאמר זה נשיב על שאלות אלו ושאלות נוספות בכל הנוגע לדמי ועד בית בבית משותף.
איך קובעים את גובה דמי ועד הבית (או מיסי הועד) המשולמים לועד הבית המשותף?
מה קובע החוק?
“בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר; לענין זה, “החזקה תקינה” – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.”
למעשה, ברירת המחדל המעוגנת בחוק היא שהחלוקה בין בעלי הדירות תהיה לפי יחס שטח הרצפה של דירתו של בעל דירה לשטח הרצפה הכולל של כלל הדירות בבית המשותף.
ניתן לשנות את ברירת המחדל הזו שנקבעה בחוק על ידי קביעת תקנון מוסכם, ובמסגרתו להסכים על שיטת חישוב אחרת.
כך, למשל, ניתן לקבוע בתקנון המוסכם של הבית המשותף שדמי ועד הבית יחולקו בחלקים שווים בין בעלי הדירות, כך שכל בעל דירה ישלם אותו סכום של מיסי ועד ללא תלות בגודל הדירה שלו.
יוער, כי החובה לשאת בדמי ועד בית על פי החוק חלה על פי החוק על בעל הדירה (ולא על השוכר). לקריאת מאמר עם הסבר מפורט בנושא לחץ כאן.
האם ועד הבית יכול להעלות את דמי ועד הבית על דעת עצמו?
התשובה היא לא.
ועד הבית לא יכול להעלות את דמי ועד הבית על דעת עצמו, אלא אם כן התקיימה אסיפה כללית של בעלי הדירות אשר כונסה כדין, התקיימה הצבעה בנושא והתקבלה החלטה מתאימה ברוב הדרוש.
איך ניתן להעלות את דמי ועד הבית?
מהו התהליך שיש לבצע לצורך העלאת דמי ועד הבית?
לצורך העלאת דמי ועד בית, יש לכנס אסיפת בעלי דירות כדין ולהעלות על סדר יומה את נושא העלאת דמי ועד הבית.
יש להסביר מה הרקע לדרישה להעלות את מיסי הועד, לציין מה גובה ההעלאה הנדרשת ולפרט כיצד חושב הסכום.
ההחלטה על העלאת דמי ועד הבית צריכה להתקבל ברוב רגיל מקרב המשתתפים באסיפה.
האם לנציגי ועד יש פטור מתשלום מיסי ועד בית?
פטור מתשלום דמי ועד בית לנציגי ועד הבית הינו נושא שעולה לא מעט בפניות אלינו.
במקרים רבים נמסר לנו כי נציגי ועד הבית אינם משלמים מיסי ועד בית בעקבו החלטה עצמאית וחד צדדית שלהם לפטור את עצמם מתשלום זה.
חשוב להבין שלנציגי ועד הבית אין פטור אוטומטי מתשלום דמי ועד בית.
אמנם, נציגי ועד הבית צריכים להשקיע זמן רב מזמנם וממרצם כדי לנהל ולטפל בענייני הבית המשותף;
כך, למשל, גביית דמי ועד בית, נקיטה בהליך משפטי נגד בעלי דירה שאינם משלמים את מיסי הועד בפני מפקח על הבתים המשותפים (להסבר על הגשת תביעה בפני המפקח על המקרקעין), טיפול במקרים בהם יש ליקויים דוגמת נזילה שמקורה ברכוש משותף או אחר (לקריאה על נזקי רטיבות משכן), סוגיות בנושא של התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית המשותף, ניהול תהליכים של שיפוץ הבית המשותף.
עם זאת, יש לזכור שהשקעה זו, רבה ככל שתהיה, איננה מקנה אוטומטית פטור מתשלום דמי ועד בית.
בהקשר זה חשוב לעשות אבחנה בין נציגות ועד בית מקרב בעלי הדירות שנעשית בהתנדבות, לבין. נציגות שמונתה על ידי המפקח על רישום המקרקעין;
על פי החוק, תפקיד ועד הבית נעשה בהתנדבות מלאה ולא נקבע שכר בצידו.
זאת, למעט מקרים בהם מדובר בנציגות שמונתה על ידי המפקח על רישום המקרקעין, שאז המפקח רשאי לקבוע שכר לנציגות שמינה.
במקרה כזה, הנציגות תקבל שכר בהתאם לקביעת המפקח על רישום מקרקעין וששכרה ייכלל כחלק מההוצאות השוטפות שעל כל בעלי הדירות לשאת בהן.
איך ניתן בכל זאת לפטור נציגי ועד בית (כאלה שלא מונו על ידי המפקח על רישום מקרקעין) מתשלום דמי ועד בית?
כשמדובר בנציגות מקרב בעלי הדירות ולא בנציגות חיצונית שנקבע לה שכר על ידי המפקח, על מנת לפטור את נציגי ועד הבית מתשלום דמי ועד בית יש לכנס אסיפה כדין.
על סדר יומה של האסיפה יפורט נושא הפטור מתשלום מיסי ועד לחברי הנציגות, ובמסגרתה תתקיים הצבעה בנושא.
מהו הרוב הדרוש כדי לפטור את חברי ועד הבית מתשלום דמי ועד בית?
השאלה מהו הרוב הדרוש על מנת לפטור את חברי הועד מתשלום מיסי ועד לא מקבלת מענה ברור בחוק ויש מספר גישות בנושא.
עם זאת, החוק כן מבהיר שלצורך הטלת חיוב נוסף שלא פורש בחוק על בעלי דירה יש צורך שבהצבעה יתקבל רוב מוחלט מקרב בעלי הדירות.
במילים אחרות: תידרש הסכמה פה אחד של כל בעלי הדירות, מאחר שמתן פטור ממיסי לועד לחברי ועד הבית תגרור העלאת החיוב עבור בעלי הדירות האחרים בבית המשותף.
מנגד, ניתן לטעון כי לתכלית זו יספיק רוב מיוחד מקרב בעל הדירות וזאת בהיקש מהרוב הדרוש לשינוי תקנון.
ישנה גישה שלישית הגורסת כי לצורך מתן פטור מתשלום דמי ועד בית יספיק רוב רגיל וזאת בהיקש מהרוב הדרוש לקבלת החלטות המתקבלות על גביה מיוחדת לצרכי טיפול שוטף, שגם בצידה כרוך חיוב נוסף של בעלי הדירות.
במקרה בו תרצו לעגן פטור מתשלום מיסי ועד כדין, מומלץ להיוועץ בעו”ד שייקח בחשבון את מכלול נסיבות המקרה הספציפי, יבדוק את מסמכי הבית המשותף וייתן מענה בהתאם.
ליצירת קשר עם עו”ד המומחה בסכסוכי שכנים.
כשמדובר בדירות מושכרות – מי אמור לשלם את דמי ועד הבית, השוכר או בעל הדירה?
החוק קובע כי החובה לשאת במיסי ועד חלה על בעל הדירה;
“בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר; לענין זה, “החזקה תקינה” – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.”
עם זאת, בעלי דירות נוהגים להסדיר בהסכמי שכירות מול שוכרים גם את נושא מיסי הועד.
על פי רוב, במסגרת הסכמי שכירות נחתם סעיף הקובע שבאחריות השוכר לשאת במיסי הועד של הבית המשותף.
במקרה כזה נוצר מצב, בו ככל שלא ישולמו מיסי הועד – יוכל ועד הבית לדרוש את התשלום מבעל הדירה (שכן מבחינת החוק הוא האחראי לשאת בהם), בעוד בעל הדירה מצידו יוכל לדרוש את תשלום מיסי הועד שלא שולמו (או השבה שלהם ככל ששילם בעצמו) מאת השוכר, וזאת מכח החוזה שנחתם ביניהם ומכח ההתחייבות החוזית של השוכר כלפיו לשאת בדמי ועד הבית. זאת בהנחה שהנושא אכן הוסדר כדין במסגרת הסכם השכירות). לפירוט והסבר בנושא האחריות לשאת בדמי ועד בית בדירה מושכרת לחץ על קישור זה.
מוזמנים להצטרף לקבוצת הפייסבוק שהקמנו בנושא סכסוכי שכנים, שם ניתן לשאול ולהתייעץ בכל הנוגע לסכסוכי שכנים. להצטרפות לחץ על הקישור: שכנים בהפרעה – סכסוכי שכנים ועו”ד.
לעוה”ד במשרדנו ניסיון רב במתן ייעוץ משפטי בכל הנוגע לבתים משותפים, תשלום דמי ועד בית, שינויי תקנון בית משותף, הסכמי שכירות, ליווי וייצוג ועדי בתים, בעלי דירות ועוד.
לייעוץ ראשוני ניתן לפנות אלינו בהודעה מהירה בווטסאפ בלחיצה על האייקון שבתחתית העמוד, במילוי טופס צור קשר משמאל או בפניה טלפונית ונשמח לסייע!
הבהרה: כל המידע הנכלל במאמר זה הינו בבחינת מידע כללי בלבד, איננו ממצה, איננו מתייחס למקרים פרטניים ואיננו מהווה חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואיננו מהווה בשום אופן תחליף להתייעצות עם עו”ד. על המעוניין בכך יהיה לקבל עצה מקצועית נפרדת לכל פעולה משפטית או אחרת בקשר לנושאים המפורטים במאמר. המידע המובא במאמר זה איננו מהווה המלצה ו/או הנחיה לבצע או שלא לבצע פעולה כלשהי.
