מה עושים כשועד הבית מתפטר? כיצד ממנים חברת ניהול חיצונית?

1. לקוחות רבים פונים אלינו בשאלות שונות שנוגעות כולן למעשה לנושא דומה. כך, למשל:

• ועד הבית לא מתפקד, מה אפשר לעשות?
• אנחנו רוצים למנות חברת ניהול חיצונית לועד הבית – מהו הרוב הדרוש?
• אני נציג הועד אבל רוצה להתפטר, איך אני מתפטר מתפקידי כנציג ועד הבית?
• ועד הבית שלנו החליט להתפטר, מה עושים?
• אני מעוניין לנקוט בהליך משפטי למינוי ועד חיצוני לבניין, איך זה מתבצע?

במאמר זה ננסה לעשות לכם סדר ולהשיב על השאלות הללו (ועל שאלות נוספות אחרות..)

מה ניתן לעשות כשועד הבית לא מתפקד כמו שצריך?

נציגות ועד בית שאיננה מתפקדת עלולה לגרום לבניין ולדייריו לנזקים קשים מסוגים שונים.

כך, למשל, היעדר טיפול עלול להוביל להיעדר תחזוקה נאותה של המתקנים המשותפים וכפועל יוצא לליקויים במערכות משותפות.

מעבר לאי הנוחות הכרוכה בכך הדבר עלול להוביל לנזקים רבים, כספיים ואחרים בהמשך,

היעדר תחזוקה שוטפת כמו ניקיון וגינון עלולים לגרום למפגעים תברואתיים ואחרים,

היעדר תשלום לגופים המתאימים עלול להוביל להפסקת אספקת חשמל, ועוד.

כאשר הנציגות לא מתפקדת יש מספר אפיקים בהם ניתן לפעול;

1. החלפת הועד –

ניתן לבקש לזמן אסיפה שלא מן המניין. על סדר יומה של האסיפה ניתן להעלות להצבעה את נושא החלפת הועד ומינוי ועד חדש תחתיו.

כיצד ניתן להועיד “אסיפה שלא מן המניין” בבית משותף?

לצורך קיום “אסיפה שלא מן המניין” בבית משותף נדרש להחתים שליש (1/3) מבעלי הדירות בבית המשותף על דרישה לקיים אסיפה שלא מן המניין.

יש לשלוח בכתב לנציגות הבית המשותף דרישה בכתב לקיים אסיפה שלא מן המניין ולציין שהדרישה מועלית על ידי לפחות שליש מבעלי הדירות בבית המשותף.

ככל שנציגות הבית המשותף לא הועידה אסיפה בתוך 14 ימים ממועד קבלת הדרישה לכך, רשאים בעלי הדירות שדרשו זאת – להועיד את האסיפה בעצמם.

2. על מנת להחליף את נציגות ועד הבית הנוכחית נדרש להעלות את הנושא על סדר יומה של האסיפה, וכן נדרש להשיג רוב של 50% לפחות מהנוכחים באסיפה.
3. במקרים שונים, למשל במקרה בו איש איננו מעוניין להתמנות כנציג הועד, ניתן להעלות על סדר היום להצבעה את האפשרות למנות חברת ניהול חיצונית (על כך בסעיף הבא).

4. מינוי חברת ניהול חיצונית –

ככל שמעוניינים להעביר את ניהול הבית המשותף לחברת ניהול חיצונית, נדרש להעלות את הנושא להצבעה ולפרטו על סדר יומה של האסיפה.

לצורך קבלת החלטה על העברת ניהול הבית המשותף לחברת ניהול חיצונית, נדרש לקבל בהצבעה רוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

• שימו לב שעל מנת לקבל החלטה על התקשרות עם חברת ניהול ספציפית, נדרש להעלות את הנושא על סדר יומה של האסיפה ולבחור בחברת ניהול ספציפית בהצבעה ברוב של בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
• קחו בחשבון, שמינוי חברת ניהול חיצונית איננו מייתר נציגות “פנימית” שתמשיך לעקוב אחר פעילות חברת הניהול החיצונית ובמידת הצורך אף לנהל אותה ולוודא שההתנהלות מתבצעת כנדרש.

5. אני רוצה להתפטר מתפקידי כנציג ועד הבית, כיצד אוכל לעשות זאת?

כאן יש לעשות אבחנה בין שני מקרים;

מקרה אחד הוא מקרה, בו נציגות הבית המשותף מונה חבר אחד בלבד,

מקרה שני הוא מקרה, בו נציגות הבית המשותף מונה מספר חברים.

במקרה הראשון, ניתן לקבל את ההתפטרות ולמנות באסיפה מחליף לנציג שהתפטר, אך ניתן גם לקבל באסיפה החלטה, לפיה הרכב הנציגות ישתנה באופן בו נציגות הבית המשותף תמשיך לפעול עם נציג אחד פחות (לדוגמא: טרם התפטרות הנציג היו 4 חברים בנציגות, אזי תתקבל החלטה כי הרכב הועדה יהא מעתה 3 חברים, ולא 4).

עוד נקודה חשובה: ככל שהנציג שהתפטר היה בתפקיד גזבר – יהיה צורך למנות גזבר אחר תחתיו.

במקרה השני, על הנציג המתפטר לכנס אסיפה דחופה שלא מן המניין, להודיע על התפטרותו ולהעלות על סדר יומה מינוי מחליף.

6.  מה עושים במקרה בו ועד בית נציג ועד הבית רוצה להתפטר ואין לו מחליף?

למעשה, לא ניתן יהיה להתפטר מתפקיד כנציג / נציגי ועד הבית ופשוט “לעזוב” את התפקיד ללא העברה מסודרת שלו. ב”העברה מסודרת” הכוונה היא, בין היתר, להעברת הדוחות הכספיים, מסמכי עבר, פרוטוקולים, חוזים, קבלות, התקשרויות, ועוד.

במקרה בו נציג יחיד (או אפילו מספר נציגים בו זמנית) מבקש להתפטר כך שאין מי שנשאר חבר בנציגות הבית המשותף, כאמור – יש לקיים אסיפה במסגרת על סדר היום תעלה להצבעה שאלת מינוי נציג/ים אחר/ים לועד.

ככל שאין ולו מתנדב אחד לתפקיד, ניתן יהיה לנקוט בהליך משפטי מול המפקח על המקרקעין במסגרתו, יתבקש מינוי של נציגות חיצונית בשכר.

יש לקחת בחשבון שתחת חלופה זו, השכר שייקבע לנציגות – דינו יהיה כדין דמי ועד בית חודשיים אותם יחויב כל בעל דירה לשלם.

* חשוב לציין, שהאמור במאמר מתייחס להוראות הדין אך עשוי להשתנות בהתאם לנסיבות (למשל בשל הוראות שקיימות בתקנון הבית המשותף הספציפי, וכיו”ב). לכן מומלץ בכל מקרה שבו נדרש, לקבל ייעוץ משפטי פרטני שייקח בחשבון את מכלול הנסיבות הרלוונטיות לבית המשותף הספציפי שלכם.

מעניין אותך לשמוע עוד בנושא?

הצטרף לקבוצת הפייסבוק שהקמנו, שם ניתן לשאול ולהתייעץ בכל הנוגע לסכסוכי שכנים. להצטרפות לחץ על הקישור: סכסוכי שכנים ועו”ד – קבוצת הפייסבוק

לעוה”ד במשרדנו ניסיון רב בניהול הליכים משפטיים הנוגעים לסכסוכי שכנים וטענות בדבר תפקודו של ועד הבית. לייעוץ ראשוני ניתן לפנות אלינו בהודעה מהירה בווטסאפ בלחיצה על האייקון שבתחתית העמוד, במילוי טופס צור קשר משמאל או בפניה טלפונית ונשמח לסייע!

הבהרה: כל המידע הנכלל במאמר זה הינו בבחינת מידע כללי בלבד, איננו ממצה, איננו מתייחס למקרים פרטניים ואיננו מהווה חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואיננו מהווה בשום אופן תחליף להתייעצות עם עו”ד. על המעוניין בכך יהיה לקבל עצה מקצועית נפרדת לכל פעולה משפטית או אחרת בקשר לנושאים המפורטים במאמר. המידע המובא במאמר זה איננו מהווה המלצה ו/או הנחיה לבצע או שלא לבצע פעולה כלשהי.