בבתים משותפים עולים לא מעט אתגרים וסוגיות משפטיות.
אחד הקשיים נעוץ בהתנגשות בין זכויות בסיסיות אך סותרות של הצדדים השונים, התנגשות שכמעט בלתי נמנעת בכל בית משותף.
כך, למשל, האם העובדה שלשכן יש זכות בעלות על הדירה שלו נותנת לו את הזכות לעשות בה ככל העולה על רוחו? (ספוילר: לא..).
האתגר הוא בשרטוט קו הגבול בין המותר לאסור, קו שלרוב כלל לא ברור היכן הוא עובר..
אחד המקרים בהם השאלה תעלה, הוא כשבעל דירה יעשה בדירתו שימוש או פעולות, שיגרמו למטרד לשכן אחר (או לשכנים אחרים).
במקרה כזה, יהיה צורך להכריע האם ניתן ונכון לחייב את השכן לחדול מיצירת המיטרד.
זו קביעה דרמטית, כי משמעותה הלכה למעשה:
לקבוע לשכן מה מותר או אסור לו לעשות בשטחו, בדירתו, בקניינו הפרטי.
המיטרד יכול לבוא בדמות מטרד רעש (לחץ כאן לקישור למאמר בנושא מטרדי רעש)
מטרד הגורם (או עלול לגרום) לנזקים של ממש, כמו נזקי רטיבות (לחץ כאן לקישור למאמר בנושא נזקי רטיבות משכן)
ויכול גם להיות בדמות בניה שגורמת להפרעה, למיטרד או אף לסכנה לשכנים אחרים.
דוגמא למקרה כזה היא מקרה של לקוח שלנו, שרכש במיטב כספו דירה חדשה.
אלא שבעוד שהלקוח הקפיד לבחור בדירה עם נוף פתוח ומרפסת נאה, מספר חודשים לאחר שעבר עם משפחתו להתגורר בה, גילה שממש מול חלון דירתו “צמחה” לה פרגולה של השכן מהקומה מתחתיו – שלא רק שהיא חוסמת לו חלק מהחלון, אלא מהווה מפגע תברואתי ובטיחותי של ממש!
כך, בשל גובהה של הפרגולה – לשלשת של ציפורים הצטברה לה ממש מול חלון ביתו, ברגים וזיזים שבלטו מגג הפרגולה היוו סכנה של ממש לכל מי שישב במרפסת דירתו, מה גם שהפרגולה איפשרה לילדיו הקטנים לטפס עליה באין מפריע וחלילה לגרום לנזק גדול אף יותר.
פניותיו של הלקוח לשכן לא הועילו, ובצר לו החליט לנקוט בהליך משפטי. לשם כך שכר את שירותינו.
מה הדין בכל הנוגע להקמת פרגולה?
ראשית יודגש שישנם היבטים תכנוניים ואחרים הנוגעים להקמת פרגולה, אליהם לא נתייחס במסגרת מאמר זה.
כן נציין, שלא כל פרגולה דורשת היתר בניה, אך יש לבחון נושא זה טרם הקמתה ועימו גם היבטים מקדמיים נוספים – תכנוניים ואחרים.
בהיבט של בתים משותפים וסכסוכי שכנים עתידיים, טרם הקמת פרגולה יש לבחון עוד:
- האם היא צפויה לפלוש לשטחים משותפים?
- האם היא צפויה לפלוש לשטחים פרטיים?
- האם היא צפויה לחרוג בצורה כלשהי מקו הבניין?
- האם היא עומדת בהגדרה של “פרגולה” או שתיחשב על פי התכנית לתוספת בניה?
- האם הבניה עלולה לפגוע בשלד הבניין?
חשוב לוודא זאת מבעוד מועד על מנת לא להיקלע להליכים משפטיים לאחר שהפרגולה כבר הוקמה, מה שיהיה כרוך עבור מקים הפרגולה בעלויות ובעוגמת נפש רבה.
חשוב לציין עוד בהקשר זה, כי ככלל שטח דירתו של אדם מתחיל מגובה הרצפה. על כן, פרגולה שבונה שכן מהקומה מתחתיך, ככל שפולשת אל מעל לרצפת דירתך, סביר שתיחשב ככזו החורגת משטחה ופולשת לשטחך.
האם נדרשת הסכמת השכנים לצורך הקמת פרגולה?
לעיתים הקמת הפרגולה כרוכה בפגיעה ברכוש המשותף בכלל, או בחזית הבית המשותף בפרט.
כך, למשל, לעיתים הפרגולה צפויה להיתמך בקיר חיצוני.
ככלל, במקרים כאלה נדרש לקבל הסכמות מבעלי הדירות לכך.
אם קיבלתי את הסכמת השכנים, האם זה מספק לצורך הקמת פרגולה?
קבלת הסכמת השכנים אמנם חשובה ובמקרים רבים גם הכרחית, אך לא די בה.
היא גם לא מונעת את האפשרות לטענות ותביעות בהמשך.
נדרש בנוסף לוודא שהקמת הפרגולה איננה יוצרת בשום צורה ואופן מיטרד.
כך, למשל, במקרה של הלקוח שלנו שתואר לעיל למשל, הפרגולה – לא רק שפלשה לשטח דירתו, אלא יצרה בנוסף גם מטרדים ומפגעים בטיחותיים של ממש;
סכנה בטיחותית – הברגים והזיזים החשופים שבצבצו מהפרגולה סיכנו את הלקוח שלנו ואת באי ביתו, עלולים היו לפצוע את בני הבית ועוד – כך שודאי לא יכולים להיחשב כתקינים, וגם אילו ניתנה הסכמה לבניית הפרגולה לא היה בה כדי להכשיר יצירת מיטרד או סכנה שכאלה.
סכנה תברואתית – עוד בהיבט של מיטרד לשלכן – בדוגמא של הלקוח שלנו, העובדה שתקרת הפרגולה היוותה מצע נוח לציפורים לבנות קינים, להטיל ביצים ולהפריש הפרשות – גם היא לא יכולה להיחשב סבירה בהיותה מקור למיטרדי ריח, רעש, אי נוחות של ממש ואף למפגע תברואתי.
מפגע בטיחותי – העובדה שהפרגולה איפשרה טיפוס קל עליה ביציאה מחלון הדירה בקומה שמעל יצרה אף היא מפגע בטיחותי נוסף.
מטרד רעש – עוד במקרה בו ייצגנו את הלקוח, הראינו כי הפרגולה אף גרמה למיטרדי רעש קשים מאוד, שכן בשל החומר ממנו היתה עשויה – גרמה לרעש חזק של תיפוף כל אימת שירד גשם.
את כל אלו יש לקחת בחשבון, ויש ויהיה בהם כדי לתת צו שיורה לבוני הפרגולה להסירה או לכל הפחות לנטרל את המפגעים שהיא יוצרת.
במקרים כאלה – קבלת הסכמת השכנים לא תכשיר יצירת מטרדים, ולא תהווה הגנה מספקת במקרה של תביעה נגד בוני הפרגולה.
מה נקבע במסגרת פסק הדין בתביעה שהגשנו להורות לשכן להסיר את הפרגולה?
חזרה למקרה של הלקוח.. במסגרת פסק הדין, חויב השכן להסיר את הפרגולה בתוך 30 ימים ממועד מתן פסק הדין וחויב בהוצאות לטובת הלקוח שלנו על כל הסכומים שנאלץ להוציא בשל ניהול ההליך המשפטי.
הדבר עלה לשכן ממון רב, כי לא רק ששילם לריק את כל הכרוך בהקמת הפרגולה, הרי שנאלץ הוא בנוסף לשאת בעלויות הכרוכות בפירוקה, חויב עוד לפצות את הלקוח שלנו שלא לדבר על כילוי זמנו בניהול הליך משפטי.
אם אתם מעוניינים להקים פרגולה בצורה שתמזער את החשיפה לטענות ותביעות – מומלץ כי תיוועצו לפני כן עם עו”ד המומחה בתחום.
ואם אתם בצד השני – של שכן שחש כי נגרם לו נזק או מיטרד כתוצאה מפרגולה שהקים השכן – כדאי שגם אתם תקבלו ייעוץ מוקדם של עו”ד מומחה בתחום.
נאחל לכם יחסי שכנות טובים והסדרת מחלוקות ברוח טובה!
אולם אם עולה קושי מול שכן, מיטרד או כל סוגיה אחרת הנוגעת לסכסוכי שכנים ובתים משותפים – מוזמנים ליצור איתנו קשר ונשמח לסייע!
לעוה”ד במשרדנו ניסיון רב בניהול הליכים משפטיים הנוגעים לבתים משותפים ולסכסוכי שכנים.
לייעוץ ראשוני ניתן לפנות אלינו טלפונית, באמצעות מילוי טופס צור קשר בעמוד זה משמאל או בהודעה מהירה בווטסאפ בלחיצה על האייקון שבתחתית העמוד.
מעניין אותך לשמוע עוד בנושא?
הצטרף לקבוצת הפייסבוק שהקמנו, שם ניתן לשאול ולהתייעץ בכל הנוגע לסכסוכי שכנים. להצטרפות לחץ על הקישור: סכסוכי שכנים ועו”ד – קבוצת הפייסבוק
הבהרה: כל המידע הנכלל במאמר זה הינו בבחינת מידע כללי בלבד, איננו ממצה, איננו מתייחס למקרים פרטניים ואיננו מהווה חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואיננו מהווה בשום אופן תחליף להתייעצות עם עו”ד. על המעוניין בכך יהיה לקבל עצה מקצועית נפרדת לכל פעולה משפטית או אחרת בקשר לנושאים המפורטים במאמר. המידע המובא במאמר זה איננו מהווה המלצה ו/או הנחיה לבצע או שלא לבצע פעולה כלשהי.
