כיצד לכנס אסיפה כדין בבית משותף
כינוס אסיפה כללית של בעלי הדירות בבית משותף הינו דבר שקורה לפחות אחת לשנה וזאת בהתאם לחוק.
אסיפה כזו מכונה “אסיפה שנתית”;
“בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור החשבונות והסדר הענינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף.
הנציגות תקבע את מועד האסיפה הכללית ותועיד אותה; האסיפה הראשונה תתקיים תוך שלושה חדשים מיום רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים; לאחר זאת תתקיים האסיפה לא יאוחר מחמישה עשר חודש מיום האסיפה הקודמת.“
עם זאת, על פי רוב ולאור אופיים הדינמי של חיים בבית משותף, יהיה במקרים רבים צורך בכינוס אסיפות בתדירות גבוהה יותר.
כך, למשל, כינוס אסיפה לצורך הצבעה בדבר גביה מיוחדת דוגמת שיפוץ בית משותף, כינוס אסיפה לצורך הצבעה על פטור מתשלום מיסי ועד לחברי הועד או העלאת מיסי ועדת בית, כינוס אסיפה לצורך מינוי ועד בית במקרה של התפטרות ועד הבית הקיים, הצבעה על מינוי חברת ניהול חיצונית ועוד.
אסיפות מהסוג השני שתואר נקראות “אסיפות שלא מן המניין”, כאלה שמכונסות לצורך (או צרכים) ספציפי שעלה בנקודת זמן מסוימת.
לכינוס אסיפה כדין יש חשיבות מכרעת, שכן ככל שאסיפה לא כונסה ו/או נוהלה כדין ייתכן שהדבר יגרע מהנפקות המשפטית של החלטות שהתקבלו במסגרתה עד לרמה שייתכן שייקבע כי אין להן כל תוקף משפטי מחייב.
על רקע זה חשוב להכיר את הכללים המחייבים על פי דין לכינוס אסיפה על מנת שזו תיחשב כאסיפה שכונסה כדין.
מי יכול לכנס אסיפת דיירים?
לפני שנפרט את הכללים לכינוס אסיפה כדין, ראוי לשאול – בידי מי הסמכות לכנס אסיפה של בעלי הדירות?
האם הסמכות לכינוס אסיפה היא רק בידי ועד הבית? ואם כן, אז מה קורה אם בעל דירה מבקש להעלות סוגיה דחופה על סדר היום?
התשובה לשאלה היא, שככלל הסמכות לכנס אסיפה שלא מן המניין הינה בידי ועד הבית.
ואולם, במקרים רבים יכול לעלות צורך מצד בעלי דירות שאינו מתיישב עם האינטרס של ועד הבית.
כך, למשל, מקרה בו חלק מבעלי הדירות סבורים כי ועד הבית איננו מתפקד כראוי ומעוניינים להחליף את נציגי ועד הבית או למנות חברת ניהול חיצונית.
על מנת להתמודד עם מקרה כזה ועם מקרים אחרים שעלולים להתעורר, קבע החוק מתכונת בה לא תהיה תלות בועד הבית לצורך כינוס אסיפה.
כינוס אסיפה שלא מן המניין ביוזמת בעלי הדירות בבית המשותף
במקרה בו בעלי דירות בבית המשותף מעוניינים לכנס אסיפה, להעלות נושאים לדיון על סדר היום ולהצביע עליהם החוק קובע כי יש לבצע ראשית פניה לועד הבית בדרישה לכנס אסיפה שלא מן המניין.
ככל שועד הבית מסרב לכנס אסיפה כאמור, והדרישה לכנס אסיפה שלא מן המניין עלתה מלפחות שליש מבעלי הדירות – עליהם להמתין 14 ימים בהם יתאפשר לועד הבית להועיד אסיפה.
ככל שועד הבית לא כינס אסיפה תוך 14 ימים ויש רוב של לפחות שליש בעלי דירות שדורשים זאת הם יוכלו לכנס את האסיפה בעצמם גם ללא שיתוף פעולה של ועד הבית.
הודעה על כינוס אסיפה
בכל מקרה בו מבוקש לכנס אסיפה של בעלי הדירות; בין אם ביוזמת ועד הבית או ביוזמת שליש לפחות מבעלי הדירות, יש לפרסם הודעה על כך מבעוד מועד.
יש להודיע על כינוס אסיפה לפחות 4 ימים טרם מועד כינוסה.
את ההודעה על מועד האסיפה ומיקומה יש למסור לכל בעלי הדירות.
רצוי לציין בהודעה שאם במועד שנקבע לא יהיה מניין חוקי, היא תתקיים בשעה אחר באותו יום וזו תהיה חוקית בכל מספר של משתתפים (ראה הרחבה להלן).
האם ועד הבית חייב לשלוח אישית לכל בעל דירה הודעה על קיום האסיפה?
החוק קובע, כי הודעה שתוצג במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו – יראו אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה.
המשמעות היא, שככל שתרצו לכנס אסיפה, ולהודיע עליה באמצעות הודעה שתיתלה על לוח / לוחות המודעות של הבית המשותף במיקום בולט – יש לתלות את ההודעה 5 ימים טרם מועד כינוס האסיפה.
האם יש מינימום של בעלי דירות שצריכים להיות נוכחים באסיפת דיירים (אסיפה כללית של בעלי הדירות)?
החוק קובע מניין חוקי מינימלי לקיום אסיפה כללית שהינו לפחות מחצית מבעלי הדירות.
יצוין, כי בעל דירה שלא יכול להיות נוכח באסיפה יכול לתת יפוי כח למי מטעמו להשתתף, וכמובן שבמקרה כזה מיופה הכח ייספר לצורך המניין החוקי.
מה עושים אם אין “מניין חוקי” באסיפת דיירים (אסיפה כללית של בעלי הדירות)?
ככל שבאסיפה לא נוכחים לפחות מחצית מבעלי הדירות (או מיופי כח מטעמם), ניתן יהיה לקיים את האסיפה בשעה אחרת באותו יום והיא תיחשב לחוקית ובלבד שהדבר נמסר במסגרת ההזמנה;
ככל שבהזמנה לאסיפה צוין שאם במועד שנקבע לא יהיה מניין חוקי (לפחות מחצית מבעלי הדירות או מיופי כח מטעמם), היא תתקיים בשעה אחר באותו יום וזו תהיה חוקית בכל מספר של משתתפים – הרי שהאסיפה תהיה חוקית בכל מספר של משתתפים ככל שתתקיים בשעה שצוינה.
הצבעות באסיפת בעלי הדירות וסוגי הרוב האפשריים:
בהצעות בנושאים שונים ישנו רוב מינימלי מחייב.
להלן סקירה קצרה של סוגי הרוב האפשריים בהצבעה באסיפה:
רוב רגיל –
רוב של יותר ממחצית בעלי הדירות (או מיופי כח מטעמם) שהשתתפו באסיפת דיירים שכונסה כדין.
רוב מיוחד –
רוב של בעלי דירות (או מיופי כח מטעמם) ששני שלישים מהרכוש המשותף של הבית המשותף צמוד לדירותיהם.
רוב מוחלט –
הסכמה פה אחד של כל בעלי הדירות (או מיופי כח מטעמם).
מעמדו של שוכר באסיפת בעלי הדירות
שוכר דירה איננו נחשב ל”קול” שנספר שכן האסיפה הינה אסיפת בעלי דירות.
מקרה בו בכל זאת שוכר ישתתף ויצביע באסיפת בעלי הדירות יהיה מקרה בו נמסר לו יפוי כח מבעל דירה לתכלית זו.
מוזמנים להצטרף לקבוצת הפייסבוק שהקמנו בנושא סכסוכי שכנים, שם ניתן לשאול ולהתייעץ בכל הנוגע לסכסוכי שכנים. להצטרפות לחץ על הקישור: שכנים בהפרעה – סכסוכי שכנים ועו”ד.
לעוה”ד במשרדנו ניסיון רב במתן ייעוץ משפטי בכל הנוגע לבתים משותפים, תשלום דמי ועד בית, שינויי תקנון בית משותף, הסכמי שכירות, ליווי וייצוג ועדי בתים, בעלי דירות ועוד.
לייעוץ ראשוני ניתן לפנות אלינו בהודעה מהירה בווטסאפ בלחיצה על האייקון שבתחתית העמוד, במילוי טופס צור קשר משמאל או בפניה טלפונית ונשמח לסייע!
הבהרה: כל המידע הנכלל במאמר זה הינו בבחינת מידע כללי בלבד, איננו ממצה, איננו מתייחס למקרים פרטניים ואיננו מהווה חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואיננו מהווה בשום אופן תחליף להתייעצות עם עו”ד. על המעוניין בכך יהיה לקבל עצה מקצועית נפרדת לכל פעולה משפטית או אחרת בקשר לנושאים המפורטים במאמר. המידע המובא במאמר זה איננו מהווה המלצה ו/או הנחיה לבצע או שלא לבצע פעולה כלשהי.
