“השכן מחנה בשטח משותף שלא הוצמד לו, האם זה מותר?”
“יש לי שכן שבאופן קבוע עושה על האש בחצר המשותפת של הבניין בדיוק מתחת לחלונות דירתי. העשן מיתמר לתוך הדירה שלי ופוגע באיכות חיי וחיי משפחתי. האם מותר לו לפעול כך?”
“אני רוצה להקים סוכה בחצר המשותפת בחג הסוכות אבל ועד הבית מסרב, האם מותר לו לסרב לכך?”
“ילדי השכנים משחקים בחצר המשותפת כל ערב וזה עושה המון רעש, יש דרך למנוע את זה?”
“יש לי שכן שהשתלט על חלק מהחצר המשותפת; הוא תחם חלק מהחצר ובנה שער כניסה לחלק זה, תוך שהוא מונע מכל יתר השכנים את הגישה אליה. האם זה מותר?”
שאלות אלה (ועוד רבות אחרות) מגיעות אלינו מלקוחות וחוזרות על עצמן באופן די עקבי. שאלות מסוג זה מגיעות אלינו, בין היתר, גם דרך קבוצת הפייסבוק “שכנים בהפרעה” אותה הקמנו לצורך מתן מענה בסוגיות של סכסוכי שכנים.
בבסיס כל השאלות הללו חוזרות על עצמן אותן שתי שאלות בסיסיות:
מהו השימוש שמותר לעשות ברכוש משותף בבית משותף?
היכן עובר הגבול שבו כבר אסור לעשות שימוש ברכוש, גם אם הוא משותף?
לפני שנשיב על השאלות הללו, חשוב להבין ראשית מהו “רכוש משותף”?
מהו “רכוש משותף” בבית משותף?
על פי דין, “רכוש משותף” כולל את כל חלקי הבית המשותף – לרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, מקלטים ומתקנים משותפים, ולמעט הדירות או מה שהוצמד להן.
האם כל דייר יכול לעשות שימוש ברכוש המשותף בבניין?
לפי ההגדרה של רכוש משותף, הרכוש המשותף כולל גגות משותפים, חצר, שבילי גישה ועוד.
אז האם המשמעות של הגדרת הרכוש כ”משותף”, היא שכל אחד יכול לעשות בו שימוש ככל העולה על רוחו?
ויותר מזה – גם אם שימוש מסוים מותר, האם זה אומר שכל אחד מדיירי הבניין יכול לעשותו ברכוש המשותף בכל עת ובכל שעה?
חלקו של כל בעל דירה ברכוש המשותף
על פי דין, לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף.
המשמעות היא, שלכל אחד מדיירי הבניין ישנה זכות לעשות שימוש ברכוש המשותף.
השאלה המתבקשת כעת היא, מהו השימוש המותר והיכן עובר הגבול?
האם למשל מותר לשכן לעשות על האש בחצר תוך שהעשן מיתמר לתוך הדירות בבניין ופוגע באיכות חיי השכנים?
האם מותר לשכנה שאוהבת לשיר לקיים מסיבת קריוקי בחצר תוך שהיא גורמת למטרד רעש בשעות בלתי סבירות?
האם מותר לשכן לסגור חלק בחצר המשותפת תוך מניעת גישה ליתר השכנים?
שימוש מותר ברכוש משותף
על פי הפסיקה, דייר רשאי לעשות שימוש סביר ברכוש גם ללא קבלת הסכמה משאר הדיירים, אך זאת בשני תנאים מצטברים:
האחד – שלא ימנע שימוש דומה מדיירים אחרים,
השני – שלא יגרום למטרד ו/או לפגיעה בדיירים האחרים.
על רקע זה, ודאי שבדוגמא של השתלטות אחד השכנים על חלק מחצר משותפת ומניעת גישה אליה מיתר השכנים – אין מדובר בשימוש סביר, ומדובר בהשתלטות אסורה; על פי דין אסור לדייר להשתלט על שטח משותף תוך מניעת גישה אליו משאר הדיירים.
ומה לגבי חניה בשטח משותף?
בעידן שלנו, בו ישנם הרבה יותר רכבים מחניות וקיימת מצוקת חניה במרבית האיזורים בארץ, בבניינים רבים השתרש “נוהג” לפיו בשטחים משותפים המאפשרים חניה נוהגים הדיירים להחנות את רכבם.
לעיתים עולה שאלה, האם חניה כזו מותרת או לא.
התשובה היא שככלל, יש לבחון כל מקרה לגופו שכן סוגיה זו מעלות שאלות מתחומים שונים.
אך בכל הנוגע לפן של שימוש ברכוש משותף לצורך חניה, בפסיקה נקבע כי שימוש שכזה יכול להוות שימוש סביר.
ואולם, על מנת שהשימוש ייחשב לסביר עליו לעמוד במספר תנאים מצטברים:
תנאי אחד הוא שאין מדובר בחניה שהוגדרה או יועדה לשימושו של אחר, וכמובן לא כזו שהוצמדה לדירה ספציפית.
תנאי שני הוא שהחניה באותו חלק של הרכוש המשותף לא תהווה הפרעה כלשהי לדיירים אחרים, ובכלל זה גם לא תהווה הפרעה לתנועת רכבים של דיירים אחרים.
תנאי שלישי הינו שהשימוש בחניה יתאפשר לכלל דיירי הבניין, בהינתן שמדובר בשטח המשותף לכלל דיירי הבניין, ולא ייעשה בו שימוש ייחודי על ידי דייר אחד (או יותר) תוך מניעת שימוש דומה מהאחרים.
מתי שימוש ברכוש משותף ייחשב לבלתי סביר?
דוגמאות למקרים בהם שימוש ברכוש משותף ייחשב לבלתי סביר, הינן למשל – השתלטות על מחסן ציבורי תוך מניעת גישה לאחרים. השתלטות שכזו תיחשב לשימוש בלתי סביר.
גם אחסון חפצים בחדר המדרגות המשותף לא נחשב לשימוש סביר.
דוגמא נוספת היא שימוש בשטח משותף לצרכי עבודה המלווה ברעש, ריח ו/או לכלוך ומהווה מטרד – גם שימוש זה ייחשב לשימוש שאיננו סביר.
חשוב להדגיש שכל מקרה ייבחן לגופו, ולעיתים ישנם היבטים נוספים שנדרש לבחון אותם מעבר ל”סבירות” השימוש או אי מניעת שימוש דומה מאחרים.
כך, למשל, ישנם מקרים רבים בהם לבת המשותף נרשם תקנון מוסכם המגדיר שימושים אסורים בשטחים משותפים, או לחילופין שימושים מותרים – וגם לכך עשויה להיות השפעה מכרעת על הקביעה האם השימוש הספציפי ברכוש המשותף מותר או מנוגד לדין ואסור.
בנוסף, חשוב לזכור ולהדגיש כי לעיתים שימוש שנעשה ברכוש המשותף יכול להיחשב סביר בעיני האחד, אך לאחר הוא גורם למטרד של ממש ומבחינתו השימוש איננו סביר. שם נדרש להכריע לבחון את מכלול הנסיבות.
לעוה”ד במשרדנו ניסיון רב בניהול הליכים משפטיים הנוגעים לבתים משותפים ולסכסוכי שכנים.
לייעוץ ראשוני ניתן לפנות אלינו טלפונית, באמצעות מילוי טופס צור קשר בעמוד זה משמאל או בהודעה מהירה בווטסאפ בלחיצה על האייקון שבתחתית העמוד.
מעניין אותך לשמוע עוד בנושא?
הצטרף לקבוצת הפייסבוק שהקמנו, שם ניתן לשאול ולהתייעץ בכל הנוגע לסכסוכי שכנים. להצטרפות לחץ על הקישור: סכסוכי שכנים ועו”ד – קבוצת הפייסבוק
הבהרה: כל המידע הנכלל במאמר זה הינו בבחינת מידע כללי בלבד, איננו ממצה, איננו מתייחס למקרים פרטניים ואיננו מהווה חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואיננו מהווה בשום אופן תחליף להתייעצות עם עו”ד. על המעוניין בכך יהיה לקבל עצה מקצועית נפרדת לכל פעולה משפטית או אחרת בקשר לנושאים המפורטים במאמר. המידע המובא במאמר זה איננו מהווה המלצה ו/או הנחיה לבצע או שלא לבצע פעולה כלשהי.
