הסכמי תיווך והתקשרויות עם מתווכים

מתי צריך לשלם למתווך דמי תיווך?

מתווך תבע אותי בדרישה לתשלום דמי תיווך שלטענתו מגיעים לו, מה עושים?

לקוח חתם על הסכם תיווך ולא שילם את דמי התיווך, מה ניתן לעשות?

שאלות אלו ורבות אחרות מגיעות למשרדנו; הן מצד מתווכים והן מצד לקוחות שנתבעו על ידי מתווכים בשל אי תשלום דמי תיווך.

במאמר זה נעשה סדר ונסביר בקצרה:

מתי צריך לשלם למתווך דמי תיווך?

מתי המתווך פועל כשורה ומתי לא?

אילו חובות חלות על המתווך? ועוד.

מהיכן נובעת החובה תשלום דמי תיווך?

המקור החוקי לחובת תשלום דמי תיווך הינו חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996.

מי יכול לתווך בעסקאות מקרקעין?

חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996 קובע כי רק מי שמחזיק ברשיון תיווך בתוקף שניתן לו ממשרד המשפטים רשאי לתוך בעסקאות מקרקעין ולהציג עצמו כמתווך.

רשימת כל המתווכים המחזיקים ברשיון תיווך בתוקף מפורסמת בפנקס המתווכים.

אילו פרטים צריכים להופיע בהסכם התיווך?

על פי דין, בהזמנה של שירותי תיווך (או הסכם תיווך) צריכים להיות כלולים הפרטים הבאים:

1. שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח.
2. סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה (כגון: שכירות או מכירה).
3. תיאור הנכס נשוא פעולת התיווך.
4. המחיר המוערך של העיסקה המבוקשת.
5. סכום דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, ובאם המחיר כולל מע”מ.

המתווך לא החתים אותי על הזמנה בכתב, האם מותר לו לגבות דמי תיווך?

הדרישה לקיומה של הזמנת שירותי תיווך בכתב הינה מהותית.

במילים אחרות: ככלל, ללא הזמנה בכתב המתווך אינו רשאי לגבות דמי תיווך.

עם זאת, בית המשפט בוחן לעיתים האם התכתבויות בין המתווך ללקוח (לדוגמא: בדוא”ל) מהוות “הזמנה בכתב” כפי שנדרש, והאם היעדר פרט כזה או אחר בהזמנה גורם לכך שהמתווך עדיין יהיה זכאי או לחילופין – לא יהיה זכאי לדמי תיווך.

כמובן שבית המשפט יבחן כל נושא לפי נסיבותיו ובהתאם לרקע ולהסכמות שהיו בין הצדדים.

כך, לדוגמא:

במקרה בו לקוח מודע לתנאי ההזמנה בכתב ולחובתו לשלם דמי תיווך אך מנסה בחוסר תום לב להעלות טענות בדיעבד על פגמים בהזמנה, בית המשפט יטה לחייבו בתשלום דמי התיווך על אף הפגמים.

חשוב עוד לדעת שככלל, בית המשפט לא ימנע ממתווך לקבל תשלום עבור שירותים שסיפק בפועל, רק בשל היעדרו של פרט טכני בהזמנה בכתב.

עם זאת, כאשר חסרים פרטים מהותיים בהזמנה (כגון: פרטי המתווך או מחיר העסקה), בית המשפט יכול לשלול את זכותו של המתווך לקבל דמי תיווך.

האם מתווך יכול לפעול תחת חברה בע”מ?

כן. לעיתים מתווך פועל תחת חברה, כאשר מי שחותם על הסכם התיווך מטעם המתווך הינה החברה המהווה אישיות משפטית נפרדת. חשוב לדעת שגם אם מי שחתום על הסכם התיווך הינו חברה בע”מ, על המתווך הפועל בתוך החברה והמבצע את פעולות התיווך בפועל חלה החובה לעמוד בדרישות החוק.

האם המתווך חייב להיות הגורם היעיל בעסקה?

כן. חוק המתווכים קובע כי תנאי הכרחי לתשלום דמי תיווך הוא היותו של המתווך הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בעסקה. על המתווך להוכיח שקיים קשר בין הפעולות שהוא ביצע לבין כריתתו של ההסכם בסופו של יום ושפעולות אלו היו הגורם היעיל לכריתת החוזה.

האם המתווך חייב להיות הגורם היעיל היחיד בעסקה?

לא. גם אם המתווך איננו הגורם היחיד שבזכות פעולותיו התקשרו הצדדים בהסכם, אך הוא היה גורם משמעותי להתקיימותה של העסקה, בית המשפט יטה לקבוע כי התקיים התנאי בדבר היותו של המתווך הגורם היעיל בעסקה.

איך בודקים אם המתווך היה הגורם היעיל בעסקה?  

ככל שמדובר בעסקת תיווך “פשוטה”, ככלל יהיה די בכך שהמתווך הפגיש בין הצדדים.

אך כאשר מדובר בעסקה מורכבת יותר, תיבחן שאלת יעילותו של המתווך בעסקה עצמה באופן שהוא גרם להתממשותה של העסקה.

בית המשפט קבע מספר מבחנים (שאינם רשימה סגורה) שיכולים לסייע בבחינת היותו של מתווך “הגורם היעיל” בעיסקה. ביניהם:

1. זהות הצדדים שניהלו את המשא ומתן.
2. כמה זמן חלף בין ההצעה שניתנה עבור הנכס ועד לסגירת העסקה.
3. תנאי התשלום וסכום התשלום בהצעה אל מול החוזה הסופי שנחתם.
4. מה היקף הפעולות שביצע המתווך, והאם היה גורם נוסף שסייע לסגירת העסקה.

מהי תקופת הבלעדיות המקסימלית שמתווך יכול להחתים לקוח?

לא רבים מודעים לכך, אבל תקופת הבלעדיות המקסימלית המותרת על פי דין למכירת דירה היא עד 6 חודשים ממועד ההזמנה בכתב.

משך תקופת הבלעדיות לנכס שאיננו דירה הינו עד שנה ממועד ההזמנה בכתב, וככל שהצדדים לא קבעו את פרק הזמן המדויק (שכאמור – אסור שיעלה על שנה) בהזמנה בכתב, תקופת הבלעדיות תעמוד על  9 חודשים ממועד ההזמנה.

למשרדנו ניסיון רב שנים בייצוג בהליכים משפטיים הנוגעים להתקשרויות מול מתווכים, הסכמי תיווך, תביעות לדמי תיווך ועוד.

עורכי הדין במשרד מכירים היטב את החקיקה והפסיקה בנושא ומטפלים בהצלחה רבה בתיקים מסוג זה;

הן מטעם מתווכים והן מטעם לקוחות ששכרו שירותי תיווך.

לייעוץ ראשוני ניתן לפנות אלינו בהודעה מהירה בווטסאפ בלחיצה על האייקון שבתחתית העמוד, במילוי טופס צור קשר משמאל או בפניה טלפונית.

מוזמנים גם להצטרף לקבוצת הפייסבוק שהקמנו – בה ניתן להתייעץ בכל הנוגע להליכים משפטיים ותביעות, לרבות בנושא תביעות הסכמי תיווך ומתווכים.

להצטרפות לחץ על הקישור: שאל עו”ד – הכל על תביעות בבית משפט ומול המפקח על המקרקעין.

הבהרה: כל המידע הנכלל במאמר זה הינו בבחינת מידע כללי בלבד, איננו ממצה, איננו מתייחס למקרים פרטניים ואיננו מהווה חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואיננו מהווה בשום אופן תחליף להתייעצות עם עו”ד. על המעוניין בכך יהיה לקבל עצה מקצועית נפרדת לכל פעולה משפטית או אחרת בקשר לנושאים המפורטים במאמר. המידע המובא במאמר זה איננו מהווה המלצה ו/או הנחיה לבצע או שלא לבצע פעולה כלשהי.