הסכמי שכירות – לאילו סעיפים מרכזיים חשוב לשים לב

ביום 19.07.2017 פורסם ברשומות חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע”ז-2017, הידוע בכינויו “חוק שכירות הוגנת”.

בין אם הנך שוכר דירה או משכיר דירה, חוק שכירות הוגנת משנה את כללי המשחק בכל הנוגע ליחסי שוכר-משכיר[1] וסביר כי ישפיע גם עליך.

(המאמר כתוב בלשון זכר מטעמי נוחות בלבד, אך מתייחס כמובן לשני המינים).

תיקון פגמים / ליקויים בדירה

אם בעבר בעת מו”מ על חוזה שכירות, היה מתנהל דין ודברים לגבי תוך כמה זמן על המשכיר לתקן פגם כזה או אחר בדירה, הרי שכיום מגדירות הוראות החוק מועדים ברורים, תוך אבחנה בין שני סוגי “פגמים”;

1. פגם שהינו באחריות המשכיר ואינו קל ערך – יתוקן בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל את הדרישה לכך מהשוכר.
2. פגם שתיקונו דחוף – בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-3 ימים מיום שקיבל את הדרישה לכך מהשוכר.

מהו “פגם שתיקונו דחוף”?

הכוונה לפגם שאינו מאפשר מגורים סבירים בדירה, למשל תקלה במערכת המים שגורמת לכך שלא יהיו כלל מים בדירה.

במקרה שבו יש בדירה פגם שתיקונו דחוף – החוק קובע שהשוכר לא יהיה חייב לשלוח למשכיר דרישה לתקנו ולהמתין, אלא כעת ניתנת לשוכר האפשרות לתקן את הפגם בעצמו מיידית ולדרוש מהמשכיר להחזיר לו את הוצאותיו הסבירות.

הדבר נועד לאפשר גמישות ובמקרים דחופים באמת, לקצר את משך הזמן הכרוך במשלוח הדרישה וההמתנה לתיקון ע”י המשכיר. כאמור – הסדר זה יחול במקרה של תקלה מהותית שלא מאפשרת שימוש סביר בדירה (דוגמת ליקויים מהותיים במערכות הדירה).

בטחונות

התיקון לחוק מגדיר רף מקסימלי מבחינת סכומי בטוחות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר (דוגמת ערבות בנקאית או פיקדון כספי למשל);

סכומן המצטבר של בטחונות מסוג זה לא יעלה על הנמוך מבין הבאים:

1. סכום דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות לפי חוזה השכירות.
2. סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות לחודש לפי חוזה השכירות.

סעיף המאפשר לבטל את חוזה השכירות

ככל שבחוזה השכירות נקבע סעיף, לפיו המשכיר רשאי לבטל את החוזה מכל סיבה שהיא (שאיננה בשל הפרת החוזה) הסעיף ייחשב כבטל.

המקרה היחיד בו ניתן יהיה להכניס סעיף כזה לחוזה השכירות, הוא אם הוא יהיה הדדי. כלומר, שגם לשוכר תינתן זכות ביטול חד צדדית של החוזה באותו האופן.

ככל שאכן הוכנס סעיף הדדי כזה, אז במקרה של הפעלתו על ידי המשכיר: יהיה על המשכיר להודיע על ביטול ההסכם 90 ימים מראש. במקרה של הפעלתו על ידי השוכר: על השוכר יהיה להודיע על ביטול ההסכם 60 ימים מראש.

זכויות קיזוז

חובות שהצדדים (הן השוכר והן המשכיר) חבים זה לזה ניתנים לקיזוז.

כך, למשל, השוכר יוכל לקזז סכומים שהמשכיר חייב לו (למשל בגין ביצוע תיקונים) מדמי השכירות.

השכרת הדירה בשכירות משנה

השוכר אינו רשאי להשכיר את הדירה בשכירות משנה אלא אם המשכיר נתן לכך את הסכמתו בכתב ומראש.

סירוב המשכיר להשכרת משנה כאמור, ככל שיסרב, צריך יהיה להיות מטעמים סבירים בלבד וככל שהסכמתו הותנתה בתנאים – על התנאים להיות סבירים גם הם.

תיקון פגמים בדירה

השוכר אחראי כלפי המשכיר על כל ליקוי או פגם בדירה שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה. במקרה כזה, על השוכר לתקן את הליקוי או הפגם על חשבונו (אלא אם בחוזה השכירות בין הצדדים הוסכם אחרת).

מכירת הדירה לצד שלישי במהלך תקופת השכירות

משכיר הדירה רשאי למכור את הדירה, ובלבד שהרוכש ייכנס בנעלי המשכיר על פי חוזה השכירות ועל פי דין,  גם אם הוא לא ידע על קיום חוזה השכירות.

על מי חלה חובת תשלום דמי ועד בית?

 כמה דגשים שחשוב לדעת:

1. לא כל הוראות החוק חלות על כל סוג של חוזה שכירות. כך, למשל, חלק מההוראות לא חלות על חוזה שכירות שהינו קצר משלושה חודשים, או על חוזה שכירות שעולה על עשר שנים, וכן על סוגים נוספים של שכירות שפורטו בחוק.

2. דע כי בחוק נקבע כי חלק מהסעיפים הם כאלה שאסור להתנות עליהם, כלומר – גם אם בחוזה השכירות שנחתם שני הצדדים הסכימו לשנות אותם הם לא יהיו תקפים.

[1] בכפוף להוראות לעניין תחולת התיקון לחוק ומועדי כניסתו לתוקף

לעוה”ד במשרדנו ניסיון רב שנים בכל הנוגע לעריכת הסכמי שכירות, מתן ייעוץ משפטי בנושא הסכמי שכירות וניהול הליכים שמפטיים הנוגעים להסכמי שכירות. לייעוץ ראשוני ניתן לפנות אלינו בהודעה מהירה בווטסאפ בלחיצה על האייקון שבתחתית העמוד, במילוי טופס צור קשר משמאל או בפניה טלפונית.

מעניין אותך לשמוע עוד בנושא?

הצטרף לקבוצת הפייסבוק שהקמנו, שם ניתן לשאול ולהתייעץ בכל הנוגע לסכסוכי שכנים. להצטרפות לחץ על הקישור: סכסוכי שכנים ועו”ד – קבוצת הפייסבוק

הבהרה: כל המידע הנכלל במאמר זה הינו בבחינת מידע כללי בלבד, איננו ממצה, איננו מתייחס למקרים פרטניים ואיננו מהווה חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואיננו מהווה בשום אופן תחליף להתייעצות עם עו”ד. על המעוניין בכך יהיה לקבל עצה מקצועית נפרדת לכל פעולה משפטית או אחרת בקשר לנושאים המפורטים במאמר. המידע המובא במאמר זה איננו מהווה המלצה ו/או הנחיה לבצע או שלא לבצע פעולה כלשהי.

עוד מובהר, כי האמור במאמר זה מתייחס אך ורק להוראות הנוגעות לדירת מגורים כהגדרתה בחוק להוציא חוזי שכירות למגורים שהוחרגו מתחולתו בסעיף 25טו, ובכל מקרה ההוראות המובאות במאמר זה אינן מקיפות ואינן ממצות את כל הוראות החוק וייתכנו להן חריגים ועל כל מקרה להיבחן בהתאם לנסיבותיו הוא.