מהו תקנון בית משותף, ומה ההבדל בין תקנון מוסכם לתקנון מצוי?

מחברי המאמר - עו"ד קארין שמעון ועו"ד לידור שובל

מהו תקנון בית משותף?

כל בית משותף בישראל כפוף להוראות הדין.

על ניהול בתים משותפים חלות הוראות חוק שונות בעניינים שונים.

החוק המרכזי והמכונן בעניין בתים משותפים הינו קובע חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.

בין היתר, קובע החוק הנ"ל כי:

בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף".

הלכה למעשה, אחד המסמכים המכוננים המכונן מכוחו מתנהל הבית המשותף הינו התקנון.

התקנון מהווה כעין חוזה בין בעלי הדירות בבית המשותף, ובמסגרתו סט של כללים והנחיותבנוגע לניהול הבית המשותף.

התקנון אינו נותן מענה לכל שאלה שעלולה לעלות אגב החיים בבית משותף, אך הוא קובע כללים ברורים בעניינים בסיסיים שנוגעים לניהולו של הבית המשותף.

 
מהו תקנון מצוי בבית משותף?

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 עיגן בחוק נוסח של תקנון הנקרא "תקנון מצוי", שהוא תקנון "ברירת המחדל" החל על כל בית משותף בישראל.

התקנון המצוי כולל הוראות בנושאים שונים הנוגעים לניהול בית משותף.

כך, בין היתר, מעגן התקנון המצוי הוראות בנושאים דוגמת:

 
האם ניתן לשנות את הוראות התקנון המצוי?

התשובה היא כן. לבעלי הדירות שמורה הזכות לשנות או לתקן את נוסח התקנון המצוי.

באמצעות קיום אסיפה והצבעה ברוב הדרוש ניתן לשנות את הוראות התקנון המצוי (להוראות שונות ייתכן שיידרש רוב שונה) ואף לקבוע הוראות נוספות המסדירות עניינים שחשוב לבעלי הדירות בבית המשותף הספציפי להסדיר.

תקנון מצוי ששונה כאמור בהסכמת בעלי הדירות נקרא "תקנון מוסכם".

את התקנון המוסכם בנוסחו העדכני, יש להגיש לרישום כחלק ממסמכי הבית המשותף.

בתהליך זה מומלץ להיעזר בעו"ד המומחה בתחום.

יש לזכור, כי הוראות שנקבעו במסגרת התקנון המצוי ולא שונו במסגרת התקנון המוסכם תישארנה בתוקפן המחייב.

 
את מי מחייב התקנון המוסכם?

פעמים רבות עולה שאלה בקרב רוכשי דירות, האם התקנון המוסכם שעוגן מחייב גם אותם.

השאלה עולה בנימוק, שמי שרכש דירה כלל לא לקח חלק בהצבעה על הוראות התקנון המוסכם וייתכן שאינן לרוחו ואילו היה הוא מצביע באסיפה ההוראה לא היתה מתקבלת בסופו של דבר.

ואולם, התשובה היא שהתקנון המוסכם מחייב גם את מי שרכש דירה.

תוך כאמור בהנחה שנקבע כדין, נרשם ומהווה חלק ממסמכי הבית המשותף הרשומים במשרד המשפטים.

זאת, גם אם חלק מההוראות בתקנון המוסכם אינן לרוחו של רוכש הדירה.

 

האם בעלי דירות בבית משותף יכולים לשנות את הוראות התקנון המצוי?

כפי שתואר לעיל, התקנון המוסכם מהווה כעין "הסכם" בין בעלי הדירות.

ככזה, חלים עליו הכללים מדיני החוזים וניתן יהיה לשנותו בהסכמה על פי המנגנון שנקבע בחוק וברוב המתאים.

עם זאת, לא ניתן יהיה לעגן במסגרתו כל הוראה שהיא.

כך, למשל, סביר כי לא ניתן יהיה לאכוף הוראות  פוגעניות, מפלות או בלתי חוקיות גם אם הללו התקבלו לכאורה כדין.

לעומת זאת, במסגרת תקנון מוסכם כן ניתן יהיה למשל לשנות את שיטת חישוב מיסי ועד הבית המעוגנת בחוק.

בכל מקרה חשוב להדגיש שכל הוראה שטוענים לאי חוקיות שלה תיבחן לגופה ובהתאם לנסיבות המקרה הספציפי.

 

הוראות נוספות שלא ניתן לעגן במסגרת התקנון המוסכם:

  • אין לקבוע או לשנות במסגרת תקנון מוסכם זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים שלא בהתאם לחוק אלא אם ניתנה הסכמתם לכך.
 
  • אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה כלשהי אלא אם ניתנה הסכמת כל בעלי הדירות לכך.
 

כך, לצורך הדוגמא:  

לא ניתן לעגן בתקנון המוסכם סעיף הקובע שלדירה כלשהי צמוד חלק מחדר המדרגות הסמוך לכניסה לדירתו, אלא אם ניתנה הסכמת כל בעלי הדירות לכך.

בהיעדר הסכמה, ייחשב השכן כבעל דירה העושה שימוש בלתי סביר ברכוש משותף.

בדומה, לא ניתן לעגן בתקנון המסוכם סעיף המאפשר לבעל דירה כלשהו לבנות חדר על הגג המשותף. גם כאן – לתכלית האמורה תידרש הסכמת כל בעלי הדירות.

 

מה עושים במקרה של מחלוקת על פרשנות של סעיף מסעיפי התקנון?

במקרה של סכסוך בין בעלי הדירות בנושא התקנון, פרשנות הוראה מהוראותיו או מחלוקת על אופן ישומה – רשאים בעלי הדירות (או מי מהם) ו/או ועד הבית להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין כדי שיכריע בעניין.

 
איפה ניתן למצוא את הוראות התקנון המצוי?

לנוחותכם, העלינו לאתר שלנו את נוסחו המלא של התקנון המצוי, ניתן להגיע אליו בלחיצה על הקישור: נוסח תקנון מצוי של בעלי הדירות בבית משותף.

 
נדרש לך ייעוץ משפטי בנוגע לתקנון בית משותף?
לעוה"ד במשרדנו ניסיון רב שנים בתחום של בתים משותפים, ולרבות ליווי שוטף של ועדי בתים ובעלי דירות, כמו גם בעריכה, שינוי ורישום של תקנון מוסכם וייצוג בהליכים משפטיים הנוגעים לתקנון בית משותף, לסכסוכי שכנים וועדי בתים, בכל הערכאות.
לייעוץ ראשוני ניתן לפנות אלינו בהודעה מהירה בווטסאפ בלחיצה על האייקון שבתחתית העמוד (מימין), במילוי טופס צור קשר משמאל או בפניה טלפונית ונשמח לסייע!
נשמח גם להזמין אותך להצטרף לקבוצת הפייסבוק שהקמנו בנושא סכסוכי שכנים וועדי בתים, שם ניתן לשאול ולהתייעץ בכל הנוגע לסכסוכי שכנים, ועדי בתים ובתים משותפים. להצטרפות לחץ על הקישור: שכנים בהפרעה – סכסוכי שכנים ועו”ד.
 

הבהרה: כל המידע הנכלל במאמר זה הינו בבחינת מידע כללי בלבד, איננו ממצה, איננו מתייחס למקרים פרטניים ואיננו מהווה חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואיננו מהווה בשום אופן תחליף להתייעצות עם עו”ד. על המעוניין בכך יהיה לקבל עצה מקצועית נפרדת לכל פעולה משפטית או אחרת בקשר לנושאים המפורטים במאמר. המידע המובא במאמר זה איננו מהווה המלצה ו/או הנחיה לבצע או שלא לבצע פעולה כלשהי.

מוזמנים לשתף את הכתבה!

לייעוץ משפטי אישי ומקצועי - השאירו פרטים

לחצו לשליחת הודעה
צריכים עזרה?
היי!
איך אפשר לעזור?