שיפוץ בית משותף – מהו הרוב הדרוש?

מחברי המאמר - עו"ד קארין שמעון ועו"ד לידור שובל

פעמים רבות, לאורך “חייו” של בניין משותף עולה צורך כזה או אחר בשיפוצו.

פעמים רבות מתגלעים חילוקי דעות בדבר הסכמה או אי הסכמה לביצוע השיפוץ, במיוחד מאחר שמטבע הדברים שיפוץ כזה כרוך בעלויות שבמקים רבים תהיינה ניכרות.

עוד שאלה שעולה כל פעם מחדש, היא מהו הרוב הדרוש לשיפוץ של בית משותף?

במאמר זה נעשה קצת סדר בנושא..

 
שיפוץ ושמירה על המצב הקיים, או השבחה של בית משותף

השאלה הראשונה שיש לבחון, היא האם מדובר בשיפוץ של הבית המשותף, או האם מדובר ב”השבחה” שלו (מיד נסביר על ההבדל בין השניים).

לתשובה על השאלה יש חשיבות מכרעת, כי היא גם תקבע אם ניתן לכפות על בעל דירה סרבן לשאת בעלויות ביצוע הפעולות הנדרשות או לא.

 

מהי “שמירה על המצב הקיים”, או “החזקה תקינה” של בית משותף?

כשמדברים על שיפוץ הנדרש לשם שמירה על המצב הקיים או להחזקה תקינה של הבית המשותף, הכוונה היא לשיפוץ שהינו הכרחי לשמירה על מצב הבניין.

להגדרה זו ייכנס, למשל, טיפול בליקויים שעלולים לסכן את דיירי הבניין (דוגמת חיפויים שמשתחררים מהקירות ומסכנים את העוברים ושבים), תיקון מעלית שאיננה בטיחותית בהתאם לחוות דעת של בעל מקצוע, תיקון ליקויי איטום שגורמים לרטיבות ולנזקים, וכיו”ב.

על פי דין, “החזקה תקינה” הינה: “שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

במקרה כזה יספיק רוב רגיל של בעלי הדירות.

במקרה כזה, קמה חובה לתשלום עלויות השיפוץ מצד כל בעלי הדירות בבניין.

ככל שמי מבעלי הדירות יסרב להשתתף בעלויות הנדרשות תוכל נציגות הבית המשותף לנקט נגדו בהליך משפטי מתאים ולכפות עליו את התשלום.

 

מהי “השבחה” של בית משותף?

בכפוף לנסיבות של כל מקרה ומקרה, ככל ל”השבחה” של בית משותף ייחשב, למשל, שדרוג של הלובי, שדרוג החיפויים לחדשים מטעמים אסתטיים בלבד, הרחבת הכניסה לבית המשותף, הוספת חניון – כאשר המטרה של אלו: להעלות את שווי הנכסים בבית המשותף ולשדרג את הבניין ו/או את חזותו.

למעשה מדובר בשדרוג “קוסמטי” ולא בפעולות הכרחיות הנדרשות על מנת לשמור על המצב הקיים.

 

מי קובע מתי מדובר בשמירה על מצב קיים ומתי בהשבחה?

לא תמיד ברור האם השיפוץ הנדרש עונה להגדרת “החזקה תקינה” / “שמירה על המצב הקיים”, או שמא נכנס לגדר “השבחה”.

במקרים רבים יהיה צורך לבחון כל מקרה לגופו ובהתאם לנסיבותיו על מנת לקבוע לאיזו קטגוריה נכנס השיפוץ המבוקש.

ייתכנו מקרים שנדמים ככאלו הנמצאם ב”תחום האפור” ולא ברור לצדדים חד משמעית אם מדובר בשמירה על הקיים או בהשבחה.

הגורם המוסמך להכריע כי שיפוץ בניין משותף הינו שמירה על הקיים או שמא מחייב הסכמת כל בעלי הדירות – הוא המפקח על המקרקעין.

 

הרוב הדרוש

במקרה בו נדרש ביצוע שיפוץ משמעותי בבית המשותף שבמהותו מהווה שדרוג ושיפור של המצב הקיים תידרש הסכמת כל הדיירים.
על פי דין, החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בחוק או בתקנון, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה.

במקרה בו מדובר בשיפוץ שמטרתו לשמור על מצבו הקיים של הבית המשותף, ניתן יהיה לקבל החלטה ברוב רגיל.

 

מה עושים כשחלק מהדיירים בבניין מסרבים להשתתף בעלויות?

במקרה בו מדובר בשמירה על המצב הקיים ו/או בתיקונים הכרחיים לשמירת בטיחות המבנה והדיירים ו/או בתיקון ליקויים המהווים מפגע או גורמים לנזק – ניתן לכפות על דייר סרבן לשאת בעלויות הנדרשות.

 
רישום ותיעוד החלטות שהתקבלו

גם לאחר שהתקבלה החלטה, שימו לב שחשוב להקפיד להעלות אותה על הכתב, לתעד ולשמור אותה בהתאם לכללים כנ”ל לגבי פרוטוקול האסיפה.

למסמך זה יש משקל ראייתי בכל הליך משפטי שעשוי להתנהל בנושא וכן ניתן להצגה בפני כל דייר שיבקש לעיין בו ולראות אסמכתא לכך שאכן התקבלה ההחלטה האמורה המחייבת אותו.

 

* כל האמור לעיל כפוף כמובן לנסיבות ייחודיות שיכולות להשתנות ממקרה למקרה, כמו למשל הסדרת חלק מהעניינים האמורים במסגרת תקנון מוסכם, בנוסח ספציפי ועוד.

 

לעוה”ד במשרדנו ניסיון רב בניהול הליכים משפטיים הנוגעים לבתים משותפים ולסכסוכי שכנים.

לייעוץ ראשוני ניתן לפנות אלינו טלפונית, באמצעות מילוי טופס צור קשר בעמוד זה משמאל או בהודעה מהירה בווטסאפ בלחיצה על האייקון שבתחתית העמוד.

 

מעניין אותך לשמוע עוד בנושא?

הצטרף לקבוצת הפייסבוק שהקמנו, שם ניתן לשאול ולהתייעץ בכל הנוגע לסכסוכי שכנים. להצטרפות לחץ על הקישורסכסוכי שכנים ועו”ד – קבוצת הפייסבוק

הבהרה: כל המידע הנכלל במאמר זה הינו בבחינת מידע כללי בלבד, איננו ממצה, איננו מתייחס למקרים פרטניים ואיננו מהווה חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואיננו מהווה בשום אופן תחליף להתייעצות עם עו”ד. על המעוניין בכך יהיה לקבל עצה מקצועית נפרדת לכל פעולה משפטית או אחרת בקשר לנושאים המפורטים במאמר. המידע המובא במאמר זה איננו מהווה המלצה ו/או הנחיה לבצע או שלא לבצע פעולה כלשהי.

מוזמנים לשתף את הכתבה!

לייעוץ משפטי אישי ומקצועי - השאירו פרטים

לחצו לשליחת הודעה
צריכים עזרה?
היי!
איך אפשר לעזור?