עניינה של בקשה זו היא בקשה "דחופה" שהגישו הנתבעים 1, 3-11 לסילוק התביעה על הסף.
- כתב התביעה נשוא ההליך הוגש ביום 11.4.2024, שעיקרו פרשנות תקנון הבית המשותף באשר להיבטים קניינים שבבסיס בקשת התובעים לקידום תכנוני של תוספות בניה בבית המשותף ברחוב ביאליק 13 בירושלים (להלן – הבית המשותף).
- הנתבעים הגישו כתב הגנה ביום 1.8.2024 במסגרתו טענו להשתק עילה או פלוגתה, וכן טענו כנגד הפרשנות שנתנו התובעים לסעיף הרלוונטי בתקנון הבית המשותף.
- ביום 6.11.2024 התקיים דיון, במהלכו עלה שתב"ע נקודתית שביקשו התובעים לקדם, נדחתה על הסף על ידי ועדות התכנון בין היתר בטענה שלא הציגו תימוכין קנייניים מספקים. בסיום הדיון הוצע לצדדים לבחון הסכמות באחת מ-2 דרכים עקרוניות. כן נקבע שעל הצדדים להגיש רשימת עדים ומסמכים, ונקבע מועד לדיון קד"מ נוסף.
- ביום 22.1.2025 הגישו הנתבעים בקשה "דחופה" לסילוק התביעה על הסף בטענה למעשה בית דין. אף שהתובעים לא הבהירו מדוע הבקשה הוגשה בשלב מאוחר זה, לאחר המועד להגשת בקשות מסוג זה על פי תקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט – 2018 (להלן – תקנות סדר הדין האזרחי) הועברה הבקשה לתגובת הנתבעים ותגובתם הוגשה.
טענות הצדדים
- לטענת הנתבעים בבקשתם, לבית המשותף תקנון מוסכם שנרשם בשנת 1970 אשר תוקן מספר פעמים, בפעם האחרונה בשנת 2019. גג הבית המשותף הוצמד לתת חלקה 8, ולאחר פיצולה הוצמד לתת חלקה 13. בתקנון נקבע ביחס לגג המוצמד שבעלי הדירות יודעים שהגג מיועד לבניה בעתיד והם מסכימים שהקבלן יבנה על הגג תוספת קומה או קומות לפי תנאי היתר בניה שיוצא על ידי הרשויות המוסמכות.
- לטענתם, ביום 4.6.2018 הגישו התובעים תביעה למפקח בה התבקש לפרש את התקנון ולקבוע שכל זכויות הבניה הניתנות לניצול הן רכושם הפרטי של התובעים. ביום 20.3.2019 נתנה החלטה שזכויות הבניה על הגג הן בבעלות התובעים. הנתבעים הגישו ערר על ההחלטה, הערר התקבל ונקבע שלא קיימת בתקנון המוסכם קביעה מפורשת בעניין, ועל כן לא ניתן לקבוע ברמה המנהלית שהתיקון המבוקש בתקנון עולה בקנה אחד עם הוראות התקנון, ועל כן לא הותר שינוי נוסח התקנון. כן נקבע כי ההחלטה היא במסגרת ההליך המנהלי ופתוחה הדרך לצדדים לפנות לערכאה שיפוטית מתאימה בהליך מתאים במסגרתו ניתן יהיה להתחקות, לאחר הגשת ראיות, אחר אומד דעת הצדדים בנוגע להוראות השונות בתקנון המוסכם.
- לפיכך לטענת הנתבעים שאלת פרשנות התקנון כבר הובאה בפני המפקח אשר דחה את פרשנות התובעים, ולמעשה התביעה הנוכחית היא תביעה זהה לתביעה הקודמת ועל כן קיים מעשה בית דין.
- בנוסף טענו הנתבעים שהסכסוך הנדון הוא בדבר הבעלות על זכויות הבניה ועל כן אינו בסמכות ערכאה זו, שכן קביעת הסמכות העניינית היא על פי מהות הסעד הנתבע.
- לטענת התובעים, הבקשה הוגשה לאחר המועד הקבוע בתקנות סדר הדין האזרחי, אך בשל החלפת ייצוג על ידי הנתבעים, וזאת לאחר שהתקיים דיון מעמיק והקצה זמן שיפוטי יקר, ולא סביר שהחלפת ייצוג תנוצל לשפור עמדות או שינוי טיעונים.
- על הנתבעים היה להגיש רשימת עדים ומסמכים לאחר שהתובעים עשו זאת במועד הנדרש, ובמקום זאת הגישו את בקשתם להארכת מועד ולביטול דיון הקד"מ הנוסף שנקבע בהליך.
- לטענת התובעים, החלטת הממונה בערר לפי סעיף 121 לחוק המקרקעין נתנה במסגרת הליך מנהלי ולא בהליך שיפוטי כפי שאף הודגש באותה החלטה. זאת לעומת ההליך דנן שהוא הליך שיפוטי שמטרתו לפרש תקנון קיים. לפיכך לטענתם אין זהות עילות בין ההליכים. כמו כן לא קיים השתק פלוגתה שכן לא התקיימה התדיינות בהליך הקודם ולא הייתה בו כל קביעה פוזיטיבית, בהיותו הליך מנהלי.
- לעניין הסמכות העניינית טוענים התובעים שההליך הנדון הוא סכסוך בין בעלי דירות בבית המשותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי תקנון הביתה משותף, כאמור בסעיף 72 לחוק המקרקעין, ועל כן בסמכות ערכאה זו.
דיון והכרעה
למפקח על רישום מקרקעין בתפקידו השיפוטי, סמכות לדון בפרשנות תקנון
- סמכותו השיפוטית של המפקח על רישום מקרקעין הוגדרה בסעיף 72 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן – חוק המקרקעין) הקובע:
"72. (א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ג ו-59ה עד 59י, לפי סעיף 1א לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית), התשנ"א-1991, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב, 21ד ו-27ג לחוק הבזק, התשמ"ב-1982, יכריע בו המפקח.
(ב) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח.
(ג) האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך, ואם היתה דירה מוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת משנה לדורות – גם אם צד לסכסוך הוא המחכיר לדורות או מחכיר המשנה לדורות.
(ד) האמור בסעיף זה אינו גורע מתקפו של הסכם למסור סכסוכים כאמור להכרעת בורר"
- סעיף 74 לחוק המקרקעין קובע שלמפקח הדן בסכסוך כאמור לעיל, יהיו כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט השלום הדן בתביעה אזרחית.
- מסעיף 72 האמור עולה כי נדרשים שני תנאים מצטברים כדי להקנות למפקח על רישום מקרקעין סמכות שיפוטית לדון בהליך. הראשון הוא מהות הסכסוך, במסגרתו יש לבחון האם עילת התביעה נמצאת בסמכות המפקח, והשני הוא זהות הצדדים להליך (ר' רע"א 6394/15 נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ (נבו 17.3.2016).
- הצדדים הם בעלי דירות בבית המשותף, והסעד המבוקש בהליך דנן עיקרו בבקשה למתן החלטה לעניין מהות זכויות התובעים, בהתבסס על פרשנות הוראות התקנון המוסכם של הבית המשותף, וכפי שנכתב בכתב התביעה מדובר ב"סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון", עניין שנכלל בסעיף 72 האמור. מכאן ששני התנאים המצטברים המקנים סמכות שיפוטית למפקח לדון בהליך, מתקיימים בהליך דנן.
- סעיף 61 לחוק המקרקעין קובע כי "בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף".
סעיף 62 לחוק המקרקעין קובע כיצד ניתן לשנות הוראות התקנון ובכלל זה מתייחס לשינוי הוראות בנוגעות להצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית.
מכאן מובן כי תקנון בית משותף יכול לכלול גם הוראות המסדירות את זכויות הבעלות בבית המשותף, ובפרט זכויות הנוגעות להצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירה פלונית.
מפסקי דין שעסקו בפרשנות תקנון באשר לחלוקת זכויות בניה על פי הוראותיו, עולה שיכול שתקנון בית משותף יכלול הוראות הנוגעות גם לאופן חלוקת זכויות הבניה בין בעלי הדירות [ר' לדוגמה ע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם, פ"ד לד(2) 807, 811 (1980); ע"א 900/15 הלוי נ' טכורש (נבו 20.3.2017)].
- טענת הנתבעים שהסעד הנתבע בהליך זה, על פי מהותו, הוא זכויות הבעלות והיקפן, אינה מביאה למסקנה שהם מבקשים להסיק מכך. ככל שהתובעים היו מבקשים לתקן את התקנון המוסכם, הרי שהיה צדק בטענת הנתבעים, שכן למפקח שיפוטי על רישום מקרקעין אין סמכות להורות על תיקון התקנון, אלא עליו להכריע בסכסוך על פי התקנון הרשום כאמור בסעיף 72 לעיל. הכרעה כאמור בסעיף 72 האמור בסכסוך בין בעלי דירות בדבר זכויותיהם או חובותיהם על פי התקנון, כוללת מניה וביה הכרעה גם בדבר זכויותיהם הקנייניות על פי מסמכי הרישום, גם אם אינה כוללת זכות לשנות זכויות כאמור.
- באשר לטענת הנתבעים בבקשתם שלא ניתן לאשר תכנית מבלי להשתמש ברכוש המשותף ועל כן התביעה היא למעשה לפירוק שיתוף, שאינה בסמכות ערכאה זו, הרי שכעולה מהאמור לעיל, סעדי התביעה הם בסמכות ערכאה זו, ולא נכלל בתביעה סעד בעניין פירוק שיתוף. טענתם של התובעים שמדובר בטענה שלא נטענה בכתב ההגנה ועל כן יש למחקה, שהיא למעשה טענה להרחבת חזית, שמורה להם להמשך ההליך.
- לאור האמור, טענת הנתבעים בדבר היעדר סמכות עניינית לדון בתביעה נדחית.
היעדר קיומו של מעשה בית דין
- טענת הנתבעים בדבר מעשה בית דין נסמכת על החלטה קודמת של הממונה על רישום, בערר על החלטה מנהלית של המפקח על רישום מקרקעין, בבקשה שהגישו התובעים בעבר לשינוי התקנון המוסכם.
- אין מחלוקת שבשנת 2019 תוקן התקנון המוסכם בעקבות פיצול תת חלקה 8 המקורית, והצמדת הגג שהיה צמוד לתת חלקה 8, לתת חלקה 13 החדשה. הוראות התקנון, לפני הפיצול, כללו בין היתר את סעיף 3 על פיו "כל בעלי הדירות בבית מצהירים כי ידוע להם שהגג מיועד לבניה בעתיד והם מסכימים בזה שהקבלן יבנה על הגג תוספת בנין (כך במקור, א.ש) שתכלול קומה או קומות נוספות לפי תנאי היתר בניה יוצא על ידי הרשויות המוסמכות".
- כעולה מהחלטה שנתנה על ידי המפקח בסמכותו המנהלית, במסגרת בקשה לתיקון תקנון שהוגשה למפקח (ולא במסגרת תביעה כנטען על ידי הנתבעים), התבקש, מלבד תיקון ההצמדה כאמור, גם תיקון התקנון המוסכם באופן שייקבע כי הגג וכל זכויות הבניה הקיימות או שיהיו קיימות בעתיד יוצמדו לתת חלקה 13. המפקח המנהלי בהחלטה מיום 20.3.2019 קיבל את עמדת מבקשי התיקון, בניגוד לעמדת המתנגדים (הנתבעים דנן) משום שסבר שלשון התקנון המוסכם ברורה וכוללת הוראה כאמור (ר' נספח 2 לכתב התביעה). המתנגדים הגישו ערר לממונה על רישום מקרקעין, וביום 23.6.2019 התקבלה החלטה המקבלת את הערר בכל הנוגע לשינוי הסעיף האמור בתקנון, משום שמצא שלא קיימת בתקנון הוראה חד משמעית על פיה כל זכויות הבניה יוקצו לתת חלקה 8, ועל כן לא ניתן לקבוע ברמה המנהלית כי התיקון המבוקש עולה בקנה אחד עם התקנון המוסכם (ר' סעיף 36 להחלטה נספח 3 לכתב התביעה). הממונה אף הדגיש בהחלטתו שההחלטה היא במסגרת ערר על ההליך המנהלי שבו אמור המפקח המנהלי להכריע רק על פי המסמכים המוגשים בפניו. כן הבהיר כי לצדדים פתוחה הדרך לפנות לערכאה שיפוטית בהליך מתאים, במסגרתו ניתן יהיה להציג ראיות, לשמוע עדויות ולהתחקות באופן מלא אחר אומד דעת הצדדים בנוגע להוראות השונות בתקנון המוסכם (סעיף 39 להחלטה).
- סמכותו המנהלית של המפקח על רישום מקרקעין לפי סעיף 145(א) לחוק המקרקעין מוגבלת ואינה כוללת סמכות לשמוע עדים או לנקוט אמצעים שיפוטיים מובהקים, כפי שפורט בהרחבה בנוגע לאבחנה בין סמכותו של המפקח המנהלי לסמכות המפקח השיפוטי בפסק דינה המקיף של חברתי כב' המפקחת עינת מידן בלום בתיק (המפקח על רישום מקרקעין) 9/25 שבזין נ' ארג'ואן (נבו 20.1.2025) (יוער כי אותו הליך עסק בתיקון צו הבית המשותף, ולא בפרשנות שלו, ועל כן התביעה שם נמחקה). סמכותו של המפקח המנהלי שונה מסמכותו של המפקח השיפוטי אשר כאמור לעיל, כוללת סמכויות של שופט בית משפט שלום. עניין זה אף עולה בקנה אחד עם החלטתו של הממונה על המרשם בענייננו של הבית המשותף דנן, אשר מצא שבמסגרת ההליך המנהלי, בהיעדר אפשרות לנהל הליך שיפוטי הכולל עדויות, חקירות ועוד, אין מקום להכריע בפרשנות שנטענה על ידי מבקשי תיקון התקנון, ועל כן לא ניתן לתקן את לשון התקנון כפי שהתבקש שם.
- בענייננו, אף שמדובר באותו בית משותף, מדובר בהליך אחר, ולא בהליך זה לזה שנוהל בפני המפקח המנהלי ובערר שהוגש לממונה על המרשם. כעת מדובר בהליך שיפוטי ולא מנהלי, ובבקשה לפרש את התקנון ולא בבקשה לתקנו.
- הכלל בדבר השתק עילה קובע שבמקום שתביעה נדונה לגופה והוכרעה על ידי בית משפט מוסמך, שוב אסור להיזקק לתביעה נוספת בין אותם בעלי הדין או חליפיהם, אם זו מבוססת על עילה זהה (ר' אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה 13, בעמ' 265). בענייננו כעולה מהאמור, נושא פרשנות התקנון לא נדון לגופו, אלא נמצא שאין מקום לדון בכך בהליך המתנהל בפני המפקח המנהלי, וממילא לא נתנה הכרעה בעניין משום שהמפקח המנהלי אינו הגורם המוסמך לתת הכרעה בשאלות הנוגעות לפרשנות תקנון, אגב בקשה לשינוי תקנון המתנהל שהוא מטפל בה.
- באשר לאפשרות שמתקיים הכלל בדבר השתק פלוגתה, הרי שכלק מהכלל האמור, על הטוען להראות שנקבע ממצא פוזיטיבי באותה פלוגתה במסגרת פסק הדין הראשון, להבדיל ממצא שנקבע עקב היעדר הוכחה (אורי גורן, שם, בעמ' 268). בענייננו, כעולה באופן ברור מהחלטת הממונה בערר שהגישו הנתבעים, הממונה לא קבע כל ממצא אלא התייחס להיעדר האפשרות לקבוע ממצא כאמור בשל אופיו של ההליך המנהלי, שאינו כולל עדויות, חקירות וכד'.
- על האמור יש להוסיף שבהחלטת הממונה נקבע באופן מפורש, בשל היעדר האפשרות לתת הכרעה שיפוטית בהליך מסוג זה, שלצדדים פתוחה הדרך לפנות להליך שיפוטי כדי להכריע במחלוקת שביניהם. כעולה מהדיון דלעיל לעניין סמכות המפקח השיפוטי, הרי שההליך דנן הוא מסוג ההליכים אליהם כיוון הממונה בהחלטתו. טענת הנתבעים כאן משמעותה שאף שאין זה בסמכותו של המפקח בהליך מנהלי להכריע במחלוקת של הצדדים, הרי מאחר שקיימת בהכרעת הממונה התייחסות להיעדר סמכות כאמור, די בכך כדי לשלול את זכותם של התובעים להגיש כל הליך נוסף בעניין. עמדה זו אינה מתיישבת עם ההיגיון, ואינה סבירה.
סיום
- לאור האמור בקשת הנתבעים נדחית.
- באשר להוצאות הבקשה, יש להתחשב בכך שאף שהעובדות העומדות בבסיס הבקשה היו ידועות לנתבעים עוד מתחילת ההליך, ואף שהעלו עוד בכתב ההגנה מטעמם את הטענה בדבר מעשה בית דין, הגישו את הבקשה לאחר המועד הקבוע בתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט – 2018, ולאחר שהתקיים קד"מ בעניין. צודקים התובעים שהחלפת מייצג תוך כדי ההליך אינה מצדיקה שינוי טענות ושיפור עמדות.
- הנתבעים אף לא הגישו עד היום רשימת עדים ומסמכים על אף חלוף המועד שנקבע בהחלטה מיום 6.11.2024. מתגובת התובעים עולה שהנתבעים הגישו בקשה להארכת מועד ולביטול מועד הדיון שנקבע לקד"מ נוסף, אולם לא מצאתי בקשה כזו בתיק. מכל מקום, לא נתנה כל החלטה לעניין הארכת מועד כאמור ועל כן היה על הנתבעים להגיש רשימת עדים ומסמכים במועד שנקבע. לפנים משורת הדין על הנתבעים לתקן המחדל עד ליום 9.2.2025, לרבות לעניין האמור בהחלטה מיום 31.12.2024. למען הסר ספק, הדיון יתקיים במועדו.
לעוה”ד במשרדנו ניסיון רב שנים בתחום של בתים משותפים ומתן ייעוץ משפטי, לרבות בנקיטת הליכים משפטיים בכל הנוגע לבתים משותפים וסכסוכי שכנים.לקבלת ייעוץ ראשוני, ניתן לפנות אלינו באמצעות טופס צור קשר, או בלחיצה על אייקון הווטסאפ בתחתית העמוד מימין למשלוח הודעה מהירה.
