פסק דין בנושא סמכות המפקח על רישום מקרקעין להכריע בתביעות של מתחזק לעומת חברת ניהול

1. ביום 10.2.2025 הוגשה התביעה שלפניי, על ידי התובעת אשר כינתה את עצמה בכתב התביעה "חברת הניהול במרכז המסחרי מודיעין סנטר". בכתב התביעה טענה התובעת כי ביום 21.10.2015 נחתם הסכם ניהול בין נציגות הבית המשותף שברחוב צאלון 21, מודיעין מכבים רעות (להלן: "הנציגות") לחברת י.מ. הברקות נדל"ן בע"מ, אשר נטען כי היא חברת האם של התובעת (להלן: "חברת האם"). כן נטען כי לימים הוסב הסכם הניהול האמור לתובעת.
2. ביום 12.2.2025, ולאחר שעיינתי בכתב התביעה, הוריתי לתובעת להבהיר האם היא "מתחזק", כמשמעות המונח בסעיף 71(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). כן קבעתי, כי ככל שהתובעת טוענת להיותה "מתחזק", להודעתה יצורפו אסמכתאות בדבר מינוייה; וכי ככל שהתובעת אינה טוענת להיותה "מתחזק", התובעת תבהיר מדוע לא תימחק תביעתה בשל חוסר סמכות, וזאת לאור הוראות סעיף 73 לחוק המקרקעין.
3. ביום 20.2.2025 הגישה התובעת את הודעתה בהתאם להחלטתי, ובו טענה כי יש לראות בה כ"מתחזק", כמשמעות המונח בסעיף 71(ב) לחוק המקרקעין, וזאת בהתאם להסכם שנכרת בין הנציגות לחברת האם, אשר התובעת, לטענתה, נכנסה בנעליה. לטענת התובעת בחתימתה של הנציגות על ההסכם עם חברת האם היא פעלה בהתאם להוראות התקנון המוסכם, ומכוח סמכותה לפי סעיף 69 לחוק המקרקעין, ומכך יש ליתן תוקף להתקשרות זו ולראות בחברה האם כ"מתחזק", ובהתאם לכך לראות גם בתובעת, שנכנסה בנעליה של חברת האם, כ"מתחזק".
4. לאחר שעיינתי בכתב התביעה ובתגובת התובעת מהיום, הגעתי למסקנה כי היא אינה "מתחזק", כמשמעות המונח בסעיף 71(ב) לחוק המקרקעין.
5. סעיף 71(ב) לחוק המקרקעין קובע כדלקמן:

• בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה – מתחזק);
• החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

6. לטענת התובעת התקשרותה של הנציגות עם חברת האם נעשתה מכוחו של סעיף 7 לתקנון המוסכם, אשר קובע כדלקמן:

"בבית המשותף תפעול חברה ו/או חברות ניהול אשר תתפעל, תתחזק ותנהל את הרכוש המשותף. בחירת חברת הניהול, השכר שישולם לה ותנאי ההסכם עמה יקבעו מעת לעת ע"י נציגות הבית המשותף".

7. מבלי להידרש לשאלה האם סעיף 71(ב)(2) לחוק המקרקעין, אשר קובע את אופן קבלת ההחלטה בנוגע להתקשרות עם מתחזק, ניתן לשינוי בתקנון ובאיזה רוב, אני סבור שסעיף 7 לתקנון המוסכם אינו מסמיך את הנציגות להתקשר עם חברת ניהול, בניגוד להוראות סעיף 71(ב)(2) לחוק המקרקעין. זאת, שכן סעיף 7 לתקנון המוסכם אינו מתייחס למתחזק כי אם לחברת ניהול.
8. איני סבור כי יש ממש גם בטענתה של התובעת לעניין התקשרותה של הנציגות עם חברת האם מכוחו של סעיף 69 לחוק המקרקעין. סעיף 69 לחוק המקרקעין קובע כי: "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בענינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות". מבלי להידרש לשאלה האם סעיף זה מסמיך את הנציגות להתקשר, על דעתה, עם חברת ניהול, ברי כי אין בו כדי לאפשר את מינויו של מתחזק, שלא בהתאם להוראות סעיף 71(ב)(2) לחוק המקרקעין.
9. לא זאת אף זאת. גם אם הייתי מקבל את טענתה של התובעת לפיה יש לראות בחברת האם כמתחזק, לא היה בכך כדי להעניק מעמד זה לתובעת. כאמור, לטענת התובעת היא נכנסה בנעליה של חברת האם כמתחזק. עם זאת, סעיף 71(ב)(2) לחוק המקרקעין קובע בבירור כי "החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם" (ההדגשה הוספה – ב.ל.). הווה אומר: גם לו יתואר כי חברת האם הייתה מתחזק, החלטה בדבר החלפת חברת האם בתובעת צריכה הייתה להתקבל בהחלטת בעלי הדירות, שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. החלטה שלא נטען שהתקבלה בעניינה של התובעת.
10. נמצא אפוא כי התובעת אינה "מתחזק", כמשמעות המונח בסעיף 71(ב) לחוק המקרקעין.
11. סעיף 73 לחוק המקרקעין קובע כי מי שזכאי להביא סכסוך להכרעתו של המפקח הוא אחד הגורמים המנויים בסעיף 72 לחוק המקרקעין. בהינתן שהתובעת אינה מתחזק, אין חולק כי היא אינה נמנית על אחד הגורמים המנויים. נמצא אפוא, כי התובעת אינה זכאית להביא את הסכסוך להכרעתו של המפקח על רישום מקרקעין, וכי המפקח על רישום מקרקעין אינו מוסמך לדון בתביעה.
12. עניינה של התביעה בתביעה לפיצוי כספי בסכום של 68,866 ש"ח, אשר מצויה בסמכותו של בית משפט השלום, וזאת בהתאם להוראות סעיף 51(א)(2) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 (להלן: "חוק בתי המשפט"). משכך, ובהתאם להוראות סעיף 79(א) לחוק בתי המשפט, אשר חל בענייננו מכוחו של סעיף 74 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (ראו: ע"א (מחוזי תל אביב-יפו) 1730/99 צ.ה.ר. חברה לפיתוח ובניין בע"מ נ' יום-טוב עבוד שבבי (1987) בע"מ, פסקה 9 (31.12.1999)), אני מורה על העברת התביעה לבית משפט השלום במחוז מרכז. ההחלטה תועבר לנשיא בתי משפט השלום במחוז מרכז, לצורך ניתוב התביעה במחוז.
13. בהינתן ששאלת הסמכות התעוררה ביוזמתי, ומשטרם הוגש כתב הגנה – אין צו להוצאות.

לייעוץ משפטי בכל הנוגע לבחירת מתחזק / חברת ניהול, עבודה מולם, וכן ניהול הליכים משפטיים בנושא, נשמח לסייע.

לעוה”ד במשרדנו ניסיון רב שנים בתחום של בתים משותפים, ולרבות ייצוג בעלי דירות, ועדי בתים וחברות ניהול בהליכים משפטיים. 

לקבלת ייעוץ ראשוני, ניתן לפנות אלינו באמצעות טופס צור קשר, או בלחיצה על אייקון הווטסאפ בתחתית העמוד מימין למשלוח הודעה מהירה.