פסק דין בנושא נזקי רטיבות מדירה אחת לדירה אחרת, לאחר שהתחלפו הבעלים

1. התובעים הם בעלי הזכויות בדירה הידועה כתת-חלקה 10 בבית המשותף והנתבע הוא בעל הזכויות בדירה הידועה כתת-חלקה 12, המצויה מעל דירת התובעים.
2. התובעים, אשר בשלב הגשת התביעה לא היו מיוצגים, הגישו כתב תביעה מצומצם ביותר, אשר למעשה אינו מפרט את הסעדים שנתבקשו בו. עיון בנספחי כתב התביעה, ובפרט בחוות הדעת ובפניית התובעים באמצעות עורך דין לנתבע, מגלה כי טענת התובעים היא כי קיימת רטיבות במוקדים שונים בדירת התובעים שמקורה בדירת הנתבע. מחוות הדעת שצורפה לכתב התביעה עולה כי בדירת הנתבע בוצעו שינויים הנדסיים ומבניים אשר העמיסו על התקרה בדירת התובעים ואף גרמו לסדקים ולפגיעה קונסטרוקטיבית בדירתם. אציין כי בכתב התביעה נאמר כי הסעד המבוקש הוא "צו עשה/צו מניעה", וכי סכום התביעה הוא 104,000 ש"ח.
3. בכתב ההגנה נטען כי בהתאם לחוות הדעת שצורפה לכתב התביעה מקור הליקויים בדירת התובעים הוא בשיפוץ שנעשה בדירת הנתבע במהלך שנת 2020, אולם הנתבע רכש את הדירה ביום 25.1.2022 וקיבל בה חזקה ביום 24.4.2022, ומשכך הבעלים הקודם, אשר ביצע את השיפוץ, אחראי לנזקים הנטענים. כן נטען בכתב ההגנה, כי בכל הנוגע לנזקים שמקורם בשטח אשר סמוך פיזית לדירת הנתבע, ואשר מהווה את גג הרחבת הדירה של התובעים (להלן: "מרפסת השמש"), הרי שאומנם הנתבע עושה שימוש במרפסת השמש, אולם מבחינה קניינית שטח זה אינו בבעלותו ואינו חלק מדירתו.
4. ביום 18.3.2024 התקיים דיון בנוכחות הצדדים בפני כב' המפקחת במסגרתו הודיעו התובעים כי הם מוותרים על טענותיהם בעניין הסעדים הכספיים במסגרת הליך זה (תוך שמירה על טענותיהם) וכי התביעה תתמקד בצו עשה לתיקון הנזקים בלבד. בסיומו של הדיון הסכימו הצדדים על מינוי מומחה מטעם המפקח על רישום מקרקעין, שיבדוק את כל הדרוש בדיקה בהליך זה. בהתאם לכך מונה מר אסי פייזק, א.ד איתור נזילות בטכנולוגיה מתקדמת, כמומחה מוסכם מטעם המפקח על רישום מקרקעין, לשם איתור מקור הרטיבות בדירת התובעים. בהחלטת כב' המפקחת מאותו יום נקבע כי במסגרת חוות דעתו ישיב המומחה לשאלות הבאות:

• א. האם אכן קיימים רטיבות או סימני רטיבות בדירת התובעים ובאילו מקומות?
• ב. מהו המקור והסיבות לרטיבות או לסימני הרטיבות?
• ג. הדרכים המומלצות על ידו לפתרון הבעיה, ככל שישנה?
• ד. מהם התיקונים הנדרשים בדירת הנתבע ומהי עלותם, וכן מהם התיקונים הנדרשים בדירת התובעים לשם השבת המצב לקדמותו ומהי עלותם?

5. ביום 19.3.2024 הוגשה בקשה מטעם התובעים לשינוי זהות המומחה. במסגרת הבקשה נטען כי על מנת להעריך את הנזקים בדירת התובעים כראוי עולה הצורך במינוי מומחה בעל ידע הנדסי. ביום 20.3.2024, ולאחר קבלת תגובת הנתבע, נעתרה המפקחת לבקשת התובעים לשינוי זהות המומחה, ומונתה חברת אינפרטק, טכנולוגיות לאיתור נזילות ורטיבות, כמומחה מוסכם מטעם המפקחת (להלן: "המומחה") לשם איתור מקור הרטיבות בדירת התובעים.

מסקנות המומחה

6. ביום 19.5.2024 הוגשה חוות-דעתו של המומחה (להלן: "חוות הדעת") ובה השיב על השאלות שהוצגו בפניו בכתב מינויו כסדרן. לענייננו די שנאמר כי המומחה איתר סימני רטיבות בשני מוקדים: (1) רטיבות פעילה בתקרת סלון התובעים; וכן (2) "רטיבות שיורית (רטיבות מהעבר)" בתקרת חדר הרחצה של התובעים. כן נקבע בחוות הדעת כי המקור לרטיבות בתקרת סלון התובעים הוא במרפסת השמש, וכי המקור לסימני הרטיבות בחדר הרחצה הוא בליקויים בדירת הנתבע שתוקנו בעבר.
7. ביום 23.5.2024 הפנה הנתבע שאלות הבהרה למומחה וביום 9.6.2024 התקבלו תשובותיו. לענייננו, נקבע בתשובות ההבהרה כי הרטיבות השיורית בתקרת חדר הרחצה של התובעים אינה פעילה עוד, וכי היא תוצאה של ליקויים בדירת הנתבע, אשר תוקנו בעבר; כן נקבע בתשובת המומחה, כי בחוות הדעת יוחסה האחריות למרפסת השמש לנתבע, מהטעם שהנתבע עושה שימוש ייחודי במרפסת השמש וכי היא סמוכה פיזית לדירתו, אולם היא אכן אינה משוייכת קניינית לנתבע.
8. ביום 24.5.2024 הפנו התובעים שאלות הבהרה למומחה וביום 9.6.2024 התקבלו תשובותיו. בתשובות ההבהרה נקבע כי תוספת המילוי שנעשתה בדירת הנתבע מוסיפה עומס רב ומיותר על הרצפה ועל כן נדרש מעקב אחר התפתחות הסדקים בתקרה; צוין כי הסדקים כיום דורשים בעיקר תיקון אסתטי, הואיל והם חורגים מדרישות התפקוד בתקן טיח. כן השיב המומחה כי ממצאי הבדיקה אינם מחייבים את פירוק הריצוף וביצוע איטום מחדש.
9. ביום 23.12.2024 התקיים דיון הוכחות בפניי. במסגרת הדיון נחקר המומחה על חוות דעתו, וזאת לבקשת הנתבע. בסוף הדיון הגיעו הצדדים להסכמות בנוגע למרפסת השמש, כדלקמן: התובעים בנו בפועל את מרפסת השמש, כאשר הרחיבו את דירתם; מרפסת השמש משמשת באופן בלעדי את הנתבע; בתשריט הבית המשותף מכונה מרפסת השמש "גג". לבקשת הצדדים ניתן צו לסיכומים בכתב.
10. בסיכומי התובעים נטען כי הרטיבות בתקרת חדר הרחצה, אשר הוגדרה על ידי המומחה כבלתי פעילה, הותירה נזקים שהלכו והחריפו עד למצבם הנוכחי, וכי חלה על הנתבע החובה להשיב את המצב לקדמותו ולשקם את דירת התובעים, בהתאם למסקנות חוות הדעת. בנוגע לליקויים במרפסת השמש, נטען כי הנתבע עושה שימוש ייחודי במרפסת השמש, ובהתאם חלה עליו האחריות לדאוג לנזקים שגורמת מרפסת השמש. בהתאם לכך ביקשו התובעים כי יינתן צו עשה אשר מורה לנתבע לתקן את הליקויים, כאמור בחוות הדעת, וכן להשיב את המצב בדירת התובעים לקדמותו. כן ביקשו התובעים שתיפסקנה הוצאותיהם.
11. בסיכומי הנתבע נטען כי בכל הנוגע לנזקים בתקרת חדר הרחצה, שמקורם בליקויים אשר תוקנו בעבר, מדובר בתביעה נזיקית, אשר אינה בסמכותו העניינית של המפקח על רישום מקרקעין. בכל הנוגע למרפסת השמש, נטען כי גם אם הנתבע עושה בה שימוש ייחודי, מרפסת השמש לא הוצמדה לדירת הנתבע, ומשכך מדובר ברכוש משותף אשר לנתבע אין אחריות (אישית) בעניינו. נוכח האמור ביקש הנתבע להורות על דחיית התביעה, תוך חיוב התובעים בהוצאותיו בגין הרכיבים הבאים: 5,265 ש"ח בגין שכר טרחת המומחה; 2,925 ש"ח בגין חקירת המומחה; 14,742 ש"ח בגין שכר טרחת עורך דין.

דיון והכרעה

12. כמפורט לעיל, התביעה מתייחסת לשני נזקים בדירת התובעים: הנזקים בתקרת חדר הרחצה והנזקים בתקרת הסלון. מדובר בשני נזקים נפרדים, אשר מקורותיהם שונים, ועל-כן יש להתייחס אליהם בנפרד. אקדים ואומר כי דין התביעה להידחות ביחס לשני הנזקים האמורים.
13. בכל הנוגע לנזקי התובעים בתקרת חדר הרחצה – בהתאם לאמור בחוות הדעת, מקור הליקוי טופל בעבר – לטענת הנתבע התיקון נעשה עוד בטרם רכש את הדירה, ובידי הבעלים הקודם – וכיום נותרו נזקים מהתקופה שהרטיבות הייתה פעילה. ביסוד התביעה שלפניי עומד סעיף 3(ב) לתקנון המוסכם אשר צורף לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן, בהתאמה: "התקנון המצוי" ו-"חוק המקרקעין"), ואשר קובע כי "בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון" (ההדגשה הוספה – ב.ל.). אלא שבנסיבות בהן הליקויים בדירת הנתבע כבר תוקנו, בין אם על-ידי הנתבע ובין אם על-ידי בעל הדירה הקודם, התביעה הינה למעשה תביעה נזיקית, אשר מבקשת צו עשה לתיקון הנזקים.
14. כידוע, המפקח על רישום מקרקעין אינו מוסמך לדון בתביעה לפיצויים בגין עילה נזיקית, ובפרט בתביעות נזיקיות בקשר עם רטיבות שנגרמה על-ידי בעל דירה אחר (ראו: ד"נ 20/73, שמע נ' סדובסקי פד"י כח (1) 730 (1974); ע"א (מחוזי ת"א) 2295/01 מנחמי בוני מגדלי דוד ר"ג בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברח' ז'בוטינסקי, פסקה 4 (30.6.2002)). נוכח האמור, דין התביעה בגין תיקון נזקי הרטיבות בתקרת חדר הרחצה להימחק בשל חוסר סמכות.
15. אציין כי ההבדל בין תביעה נזיקית לבין תביעה לפי סעיף 3(ב) לתקנון המצוי אינו הבדל סמנטי. כך, ובין היתר, נקבע כי החובה המוטלת מכוחו של סעיף 3(ב) לתקנון המצוי היא חובה מוחלטת, ואינה תלויה בשאלה האם הליקוי נבע ממעשיו או מחדליו של בעל הדירה. בעניין זה נאמר מפי פרופ' ויסמן כי "אם יש בדירה דבר הטעון תיקון שיש בו כדי לגרום נזק לדירה אחרת, חייב בעל דירה לבצע את התיקונים הדרושים למניעת נזק" (יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף 482 (1997), ההדגשה הוספה – ב.ל.). הווה אומר: טענה דוגמת טענת הנתבע בענייננו-שלנו, לפיה יוצר הליקוי הוא בעל הדירה הקודם, אינה טענת הגנה תקפה בתביעה לפי סעיף 3(ב) לתקנון המצוי, שכן על בעל הדירה חובה מוחלטת לתקן את הליקוי בדירתו (וזאת מבלי להתייחס לשאלת היחסים שבין בעל הדירה לבעל הדירה הקודם). לעומת זאת, בתביעה נזיקית הנתבע צריך להיות המזיק, ולא, בהכרח, בעל הדירה.
16. בכל הנוגע לנזקי התובעים בתקרת הסלון, שמקורם במרפסת השמש – כאמור, היסוד לתביעת התובעים לצו עשה הוא סעיף 3(ב) לתקנון המוסכם, אשר קובע כי "בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון" (ההדגשה הוספה – ב.ל.). הווה אומר: האפשרות לתבוע ביצוע תיקון מבעל דירה אחרת מוגבל ל"דירה האחרת". אין חולק בענייננו כי מרפסת השמש, אשר נוצרה בעקבות הרחבת דירתם של התובעים, אינה חלק מדירת הנתבע, היא לא הוצמדה לדירתו, והיא אף מוגדרת בתשריט הבית המשותף כ"גג". כפי שנפסק בעבר, שימוש ייחודי שמבצע בעל דירה ברכוש המשותף אינו "מרחיב" את דירתו, לעניין סעיף 3(ב) לתקנון המצוי, לרכוש המשותף בו הוא עושה שימוש ייחודי (ראו: עש"א (מחוזי י-ם) 22309-02-24 כהן נ' בוזגלו (27.3.2024); (המפקח על המקרקעין פתח תקווה) 676/24 יצחק נ' מימון (16.1.2025)). נוכח האמור, דין התביעה בגין הרטיבות בתקרת הסלון להידחות.
17. יובהר כי אין באמור כדי לחוות דעה כלשהי בנוגע לתביעת נזיקין בקשר עם השימוש שעושה הנתבע במרפסת השמש, כמו גם לאחריות הנציגות לתיקון הליקויים מכוח סעיף 3(א) לתקנון המצוי. קביעתי האמורה מצומצמת לתביעה שלפניי, תביעה מכוח סעיף 3(ב) לתקנון המצוי, למתן צו שיורה לנתבע לתקן את הליקויים בדירתו.
18. כללם של דברים: דין התביעה, על כל חלקיה להידחות.

רוצה לקבל ייעוץ משפטי בנושא של נזקי רטיבות?

לעוה”ד במשרדנו ניסיון רב שנים בתחום של בתים משותפים, וכן ייצוג בעלי דירות וועדי בתים בתביעות הנוגעות לנזקי רטיבות, לרבות נזקי רטיבות שמקורם ברכוש משותף, נזקי רטיבות משכן, בכל הערכאות.

לקבלת ייעוץ ראשוני, ניתן לפנות אלינו באמצעות טופס צור קשר, או בלחיצה על אייקון הווטסאפ בתחתית העמוד מימין למשלוח הודעה מהירה.