פסק דין בנושא נזקי רטיבות בבית משותף וסמכות עניינית של המפקח על המקרקעין

פסק דין

עניינה של התביעה רטיבות בדירות התובעות – מקורה ואופן מניעתה.

• השתלשלות העובדות וטענות הצדדים

1. התובעת 1 היא בעלת הזכויות בדירה הידועה כחלקת משנה 94 בבית המשותף והתובעת 2 היא בעלת הזכויות בדירה הידועה כחלקת משנה 91 בבית המשותף. הנתבעים הם בעלי הזכויות בדירה הידועה כחלקת משנה 95 בבית המשותף. המדובר בדירת פנטהאוז הממוקמת מעל דירות התובעות.
2. למען שלמות התמונה יצוין כי בתחילה הוגשה התביעה לבית משפט השלום בראשון לציון והועברה למותב זה במסגרת החלטת כב’ השופטת.
3. בכתב התביעה נטען כי בדירת התובעת 1 קיימת רטיבות שמקורה בדירת הנתבעים אשר גרמה לנזקים רבים בדירתה המצויים בקירות המטבח, בתקרת המרפסת, בחדר הארונות ובתקרת הסלון. עוד נטען כי הנזקים מתבטאים בקילוף הצבע והטיח, סדקים בקירות, עובש וחלודה בצינור הדלוחין ואף מעלים חשש לסכנה בטיחותית להתחשמלות. עוד נטען כי בדירת התובעת 2 קיימת נזילה במטבח ורטיבות בחדר האמבטיה אשר גרמה להתנפחות הטיח. לכתב התביעה צורף כנספח 1 דו”ח מהנדס מטעם האגודה לתרבות הדיור במסגרתו צוין כי מקור הרטיבות בדירת התובעת 1 הוא ליקויים במרפסת דירת הנתבעים ובקירות החיצוניים המהווים רכוש המשותף. כן צוין כי הנציגות ביצעה את התיקונים הדרושים ברכוש המשותף, אולם בעיית הרטיבות לא נפתרה שכן מקורה גם בליקויים בדירת הנתבעים. כמו כן לכתב התביעה צורף כנספח 6 דו”ח מטעם חברת הביטוח של דירות התובעות אשר במסגרתו צוין כי מקור הרטיבות הוא בליקויי איטום במרפסת דירת הנתבעים. כן צורפה כנספח 7 חוות דעת מטעם חברת אינפרא יובל בע”מ אשר במסגרתה צוין כי מקור הרטיבות הוא בליקויים במערכת האיטום התת רצפתית בדירת הנתבעים. נטען כי חרף דרישות חוזרות ונשנות סירבו הנתבעים לתקן את הדרוש תיקון בדירתם.
4. לפיכך דרשו התובעות ליתן צו עשה המורה לנתבעים לתקן את הדרוש תיקון בדירתם ולהשיב את מצב דירות התובעות לקדמותו. בנוסף דרשו התובעות לחייב את הנתבע בהוצאות משפט וכן בפיצויים בגין עוגמת נפש והנזקים שנגרמו למיטלטלין בדירתם וכן פיצויים בגין נזקים עתידיים שעשויים להופיע לאחר הגשת התביעה.
5. בכתב ההגנה נטען כי בעלי המקצוע מטעם התובעות ביצעו בדיקות חיצוניות בלבד לשם איתור מקור הרטיבות. כן נטען כי בעלי המקצוע מטעם התובעות ציינו כי מקור הרטיבות הוא חול רטוב המצוי מתחת לריצוף דירת הנתבעים, אך בדירתם לא קיים חול בריצוף אלא בטון. לפיכך טענו הנתבעים כי מקור הרטיבות בדירות התובעות הוא בליקויים ברכוש המשותף ולא בדירתם.
6. ביום 11.11.21 התקיים דיון בסיומו הסכימו הצדדים על מינויו של המהנדס צבי רון, כמומחה מוסכם מטעם המפקחת (להלן: “המומחה“) לשם איתור מקור הרטיבות בדירות התובעות. בהחלטתי מאותו יום נקבע כי במסגרת חוות דעתו ישיב המומחה לשאלות הבאות:

• האם אכן קיימים רטיבות או סימני רטיבות בדירות התובעות ובאילו מקומות;
• מהו המקור והסיבות לרטיבות או לסימני הרטיבות;
• הדרכים המומלצות על ידו לפתרון הבעיה, ככל שישנה;
• מהם התיקונים הנדרשים בדירת הנתבעים ומהי עלותם, וכן מהם התיקונים הנדרשים בדירות התובעות לשם השבת המצב לקדמותו ומהי עלותם.

כמו כן נקבע על ידי כי עד אשר תוכרע התובענה ותקבענה ההוצאות באופן סופי, יישאו הצדדים בשכר טרחתו של המומחה בחלקים שווים.

• מסקנות המומחה

7. ביום 3.10.22 הוגשה חוות דעתו של המומחה. להלן יפורטו מסקנותיו:

“ב. ממצאים בעת ביקורי בדירת תובעת 1

דירת תובעת 1 הינה דירת מגורים הממוקמת בקומה השישית של הבית המשותף ברחוב גרינבוים 8, ראשון לציון הידועה כחלקת משנה 94 חלקה 29 בגוש. (דירה 22)

שטח חלקת המשנה הרשום הינו 69.36 מ”ר, בתוספת הצמדות כדלקמן:

 במהלך ביקורי בדירת התובעת 1 אותרו הממצאים הבאים כמפורט לעיל:

אותרו סימני רטיבות פעילה (100% בפרוטימטר מכוייל), לרבות סימני סדיקה, קילופי צבע בתקרה וקירות עליונים במרפסת השירות.

כמו כן, אותרו סימני רטיבות פעילה (100% בפרוטימטר מכוייל), לרבות קילופי צבע וטיח סביב צינור הברזל הממוקם בפינת המרפסת וסימני איכול ע”ג הצינור.

יחד עם זאת, אותרו נזקי רטיבות בגב ותחתית הארון הממוקם במרפסת השירות בחדר השינה .

כמו כן, אותרו סימני רטיבות) 100% בפרוטימטר מכוייל) לרבות קילופי צבע וסימני הכתמה בפינה המזרחית – מפגש קירות תקרה (בקיר הגובל במרפסת השירות חדר שינה) במטבח.

בנוסף אותרו סימני רטיבות) 100% בפרוטימטר מכוייל) לרבות סימני הכתמה מעל מסגרת החלון הקיים במטבח.

כמו כן, אותרו סימני רטיבות לרבות נפיחויות, קילופים וכתמי עובש במפגש קיר חלון במטבח וסביב מסגרת החלון במטבח.

כמו כן, אותרו בחדר הרחצה סימני רטיבות במפגש תקרה חלון (100% בפרוטימטר מכוייל) לרבות קילופים וסימני הכתמה מקומיים .

כפי שהוסבר לי במהלך ביקורי, לטענת התובעת 1 בעבר אירעה נפילת טיח ברחבי התקרה בחדר הרחצה.

כמו כן, בחדר המגורים במיקום הוויטרינה הצפונית אותרו סימני הכתמה במפגש קיר תקרה בסמוך לוויטרינה ולאורכו של מפגש וויטרינה ותקרה וערכי רטיבות פעילה ) 100% בפרוטימטר מכוייל).

בנוסף בתקרת חדר המגורים הגובלת בקיר אותרו סימני הכתמה ללא ערכי רטיבות.

בנישה הצפון מערבית בחדר המגורים אותרו ערכי רטיבות שיורית בתקרה .

יחד עם זאת אותרו נפיחויות קלות וגליות בצבע תקרה הממוקמת מעל המיטה בחדר המגורים ללא רטיבות פעילה.

ג. ממצאים בעת ביקורי בדירת תובעת 2

דירת תובעת 2 הינה דירת מגורים הממוקמת בקומה השישית בבית המשותף ברחוב גרינבוים 8, ראשון לציון הידועה כחלקת משנה 91 חלקה 29 בגוש 3934.

שטח תת החלקה הרשום הינו 67.54 מ”ר, בתוספת הצמדות כדלקמן:

במהלך ביקורי בדירת התובעת 2 אותרו הממצאים הבאים כמפורט לעיל:

 אותרו נפיחויות מקומיות סביב צינור “2 הממוקם במטבח ללא ערכי רטיבות פעילה.

כמו כן, בחדר השירות בחדר הרחצה אותרו ערכי רטיבות פעילה בתקרה הסמוכה לחלון ללא סימנים נלווים .

כמו כן, אותרו סימני רטיבות מקומיים בהיקף פתחי חלונות ומעליהם.

ד. ממצאים בעת ביקורי בדירת הנתבעים

דירת הנתבע הינה דירת מגורים הממוקמת בקומה השביעית והאחרונה- קומת הגג בבית המשותף, מעל לדירת התובעות, וידועה כחלקת משנה 95.

כפי שעולה מנסח הרישום שטח תת החלקה הרשום הינו 120.67 מ“ר, בתוספת הצמדות כדלקמן:

 לדירת הנתבעים צמודה מרפסת בשטח של כ – 169.90 מ”ר, אשר משמשת את דירת הנתבעים.

המרפסת נשוא התביעה ממוקמת מעל לדירת התובעות 1 ו-2.

דירת הגג כוללת חדרי שינה וחדרי רחצה, חדר דיור, מרפסות נוספות באגפה הדרומי ופרגולה מקורה הממוקמת במרפסת הצפונית נשוא התביעה.

ניתן היתר הבנייה לבניית פרגולות (מצללות) בשטחי המרפסות לרבות על מרפסת הגג נשוא התביעה נושא תאריך 25.6.1998 לאחר ביצוע פירוק גגונים ופרגולות בהתאם לדרישות הועדה המקומית במסגרת מחלוקת עבר.

בפועל קיימת סגירת פרגולה באמצעות קירות סנטף (פוליקרבונט) היקפיים ללא התאמה להיתר.

במהלך ביקורי עלה כי בשטחה של המרפסת נשוא התביעה קיים ריצוף קרמי.

כמו כן, בצידה הדרומי קיימות במות ריצוף מוגבהות חלולות ומקורות המשמשות לאחסון. יחד עם זאת, אותר כי קיים ציוד רב בשטחי האחסון ובין היתר מונח על רצפת המרפסת לרבות חלקי לוחות אסבסט ואדניות.

כמו כן, אותר מעבר צינורות בשטח המקורה המערבי של במות הריצוף ויריעות בגובה נמוך מ-20 ס”מ.

יחד עם זאת אותר כי הצינור העובר בבמה הממוקם מעל מטבח התובעת אינו אטום כראוי.

מרפסת הגג מנוקזת באמצעות נקזים חיצוניים ממערב ומזרח.

במרכזה של המרפסת קיימת פרגולה מקורה וסגורה בהיקפה ללא היתר בשטח כ-30 מ”ר.

אותר כי הריצוף בשטח הפרגולה מודבק ע”ג הריצוף המקורי במרפסת.

יחד עם זאת אותר כי מסילות הוויטרינה מעוגנות לריצוף באמצעות הברגתן וקדיחת הריצוף.

כמו כן, במהלך ביקורי נוכחתי כי מעקה המרפסת מכוסה ביריעות ברזנט אשר הוסרו לבקשתי ע”י הנתבע לצורך בחינת האלמנטים המבניים.

יחד עם זאת, אותר כי ע”ג ראש המעקה קיימת חגורת בטון בהיקף המעקה כאשר הבטון הינו חשוף וללא שכבת טיח או הגנה על הבטון.

כמו כן, אותרו סימני סדיקה מרובים ע”ג מעקה הבטון בחלקו העליון החשוף לרבות הכתמות, התפוררויות והתפתחות ירוקות.

בנוסף, אותרו סימני ניסיונות תיקון איטום במפגש גג במת הריצוף ומעקה הבטון באמצעות חומר לא מזוהה לרבות מוקדי איטום לקוי במפגש ריצוף במה וריצוף ומעקה.

כמו כן בריצוף המרפסת אותר מרווח מזערי בין אריחי הריצוף בניגוד לדרישות ת”י 1555 חלק 3, לרבות סדיקות האריחים במוקדים פזורים, התפוררות רובה וסימני היקוות מים.

יחד עם זאת אותרו סימני צמחייה במוקדים פזורים הנובעים ממשקי הריצוף.

ה. ממצאים מביקורי ברכוש המשותף ומעטפת הבניין

במהלך ביקורי סביב הרכוש המשותף ומעטפת הבניין נצפה כי מעטפת הבניין סובלת מהיעדר תחזוקה ארוך זמן לרבות בלייה מתקדמת בשכבת הטיח.

כמו כן, קיימות עדויות לתיקונים מקומיים ועצמאיים במעטפת הבניין.

במהלך ביקורי ברכוש המשותף בחדר המדרגות במפלס דירת התובעות, אותרו סימני רטיבות לרבות קילופי צבע בתקרה הסמוכה לחלון חדר המדרגות.

כמו כן, בבחינת קירות המעטפת הנצפים מחדר המדרגות ומדירת הנתבעים אותרו סימני ניסיונות תיקון האיטום/סדיקה תרמית במפלס רצפת מרפסת דירת הנתבעים והמעקה עצמו באמצעות מריחות לא מזוהות.

כמו כן, אותרו סימני הכתמה ע”ג שכבת הטיח בחזית הנבדקת.

בנוסף במבט ממפלס דירת הנתבעים אותרו מריחות בלתי מזוהות נוספות בהיקף החיצוני מעקה המרפסת בדירת הנתבעים.

יחד עם זאת, במבט ממרפסת דירת הנתבעים אותרו ליקויי איטום סביב מלבני חלון המטבח וחדר הרחצה בדירת תובעת 1 לרבות סימני ניסיונות איטום באמצעות חומר לא מזוהה.

כמו כן בחזית המערבית אותרו סימני מריחות סביב חלונות דירת התובעת ואותרו סימני סדיקה במפלס רצפה/תקרה מעל דירת התובעת.

יחד עם זאת, בחזית הראשית אותרו מספר מוקדים של בלוקי בניה חשופים ונשירת חלקי טיח באופן המהווה מפגע בטיחותי לרבות במפלס דירת הנתבעים.

כמו כן, אותרו נפיחויות טיח אשר עלולים לנשור.

בהמשך לביקורי בדירות הצדדים וברכוש המשותף, ולאור הממצאים אשר נצפו במהלך ביקורי בדירות הצדדים וברכוש המשותף, בוצעו בהתאם לבקשתי בשלב זה כל הבדיקות הבאות בהתאם לסדר הבא:

1. בדיקת הצפת 2 נקזי המרפסת – המערבי והמזרחי בדירת הנתבע, תוך פיקוק צידו החיצוני של הנקז האופקי.
2. בדיקת הצפת 2 צנרות דלוחין כיורים במרפסת גג לרבות מילוי צנרת “2 כיור לבדיקת תקינות בצנרת תוך התקנת בלון החסימה 60 ס”מ מתחת לתקרת דירת התובעת.
3. בדיקת הצפה ל-2 במות צמודות המעקה הבנויה בחלקה המזרחי של מרפסת דירת הנתבעים תוך התקנת מחסום בגבולות הבמה ע”פ הנחיות במשך עד שבעה ימים ולילות בתחזוקה יום יומית ת”י 1476 חלק 1.
4. 4. בדיקת הצפה למרפסת מרוצפת פתוחה בחלוקה לאזורים ע”ג וריצוף במשך עד שבעה ימים ולילות בתחזוקה יום יומית, ע”פ הנחיות ת”י 1476 חלק 1, תוך פיקוק המרזבים, תוך התקנת מחסום בהיקף הפרגולה הבנויה ועד לגבולות הוויטרינה וביצוע איטום צינורות האוויר הממוקמים במרפסת.
5. בדיקת המטרה בהיקף הפנימי של כלל מעקה החיצוני של המרפסת הפתוחה בדירת הנתבעים כמפורט להלן.

טרם ביצוע הבדיקה, באחריות הנתבעים להסיר את יריעות הברזנט ע”ג מעקה המרפסת לצורך חשיפת המעקה וביצוע הבדיקות.

כל זאת בהתאם לדרישות ת”י 1476 חלק 2 (יש לדאוג לאספקת מקור מים בהתאם לדרישות התקן).

הבדיקות בוצעו ע“י בודק ניטראלי מטעמי חב’ א.ר.י מרום בנין ואחזקה בע”מ.

ו. ממצאי בדיקות – חברת א.ר.י. מרום בניין ואחזקה בע”מ

1. בדיקה ויזואלית- דירת התובעת 1

בתאריך 24.4.2022 בוצעה בדיקה ויזואלית בדירת התובעת ובדיקה באמצעות מכשיר פרוטימטר.

במהלך הבדיקה אותרו ערכי רטיבות נמוכים שנמדדו באמצעות מכשיר הפרוטימטר המכויל.

2. בדיקת מערכת דלוחין (מטבח ישן צד דרומי) במרפסת דירת הנתבעים

בתאריך 24.4.2022 בוצעה במרפסת גג הנתבעים בדיקת מערכת דלוחין (מטבח ישן מרפסת צד דרום מעל דירת התובעת 1) בהתאם לדרישות ת“י 1205 חלק 6.

הוחדר בלון חסימה 60 ס”מ מתחת לתקרת דירת התובעת תוך ביצוע מילוי מים.

נתגלתה נזילת מים בתחתית חיבור T קוטר “2 של המטבח המבוטל במרפסת דירת הנתבעים באופן מידי.

• תוצאות הבדיקה: הבדיקה אינה תקינה.

3. הכנת מרפסת דירת הנתבעים לבדיקת הצפה

בתאריך 24.4.2022 בוצעה הכנה להצפת מרפסת דירת הנתבעים לרבות תיחום שטח המרפסת, הפרדה לשדות וחסימת הנקזים.

4. בדיקת הצפה- מרפסת דירת הנתבעים

בתאריך 26.4.2022 בוצעה הצפת מרפסת דירת הנתבעים ע”פ עקרונות ת”י 1476 חלק 1 למשך 7 ימים ולילות תוך ביצוע הפרדה ותיחום אזור ההצפה וביקורת לאיתור רטיבות פעילה בדירת התובעות.

5. תיעוד דירת התובעת במהלך ביצוע בדיקת ההצפה

בתאריך 28.4.2022 החלה להופיע רטיבות פעילה וזליגת מים ע”ג הקיר במרפסת השירות של חדר השינה סביב צינור “2 אנכי בדירת התובעת 1 (דירה 22).

6. בדיקת הצפה – במה מזרחית מעל דירת תובעת 2

בתאריך 30.5.2022 בוצעה בדיקת הצפה ע”פ עקרונות ת”י 1476 חלק 1 בבמה המזרחית במרפסת דירת הנתבעים מעל דירת התובעת 2 (דירה 21).

• לאחר כ-4 שעות נתגלתה נזילה סביב צינור “4 בדירת תובעת 2 הממוקם במטבח הדירה.
• תוצאות הבדיקה: הבדיקה אינה תקינה.

7. בדיקת הצפה – במה דרומית במרפסת דירת הנתבעים מעל דירת תובעת 1 (דירה 22)

בתאריך 2.6.2022 בוצעה בדיקת הצפה ע”פ עקרונות ת”י 1476 חלק 1 בבמה הדרומית במרפסת דירת הנתבעים מעל דירת תובעת 1.

• לאחר כ-15 דקות החלה נזילה סביב צינור “2 עשוי ברזל במרפסת שירות השינה בדירת התובעת 1.

8. בדיקת המטרה ע”ג קירות

בתאריך 12.6.2022 בוצעה בדיקת המטרה ע”ג קירות הפנים של מעקה המרפסת בדירת הנתבעים.

• לאחר כשעתיים החלה נזילה נרחבת בדירת התובעת 1 (דירה 22).
• תוצאות הבדיקה: הבדיקה אינה תקינה.

סיכום הבדיקות:

1. בדיקת מערכת הדלוחין בצד הדרומי במרפסת דירת הנתבעים (נתגלתה נזילה) – הבדיקה נכשלה.
2. הצפת מרפסת – החלה נזילה באזור הצד הדרומי לאחר כ- 48 שעות בתקרת וקיר מרפסת השירות דירת תובעת 1 (דירה 22) – הבדיקה נכשלה.
3. במה מזרחית – בוצעה בדיקת הצפה על הבמה המוגבהת מעל דירה מס’ 21 (דירת תובעת 2). לאחר כ- 4 שעות החלה נזילת מים במוקד המטבח בדירת תובעת 2 דירה מס’ 21. – הבדיקה נכשלה.
4. במה דרומית – בוצעה בדיקת הצפה ע”ג הבמה המוגבהת. לאחר כ- 15 דקות החלה נזילה בדירה 22. (תובעת 1) – הבדיקה נכשלה.
5. מעקה פנימי – בדיקת המטרה ע”ג מעקרות פנים במרפסת דירת הנתבעים. החלה נזילה בסלון דירת תובעת 1 (דירה 22) לאחר כשעתיים. – הבדיקה נכשלה.

ז. דיון ומסקנות

1. בהתאם למכלול הממצאים כפי שנצפו במהלך ביקורי וממצאי הבדיקות של הבודק מטעמי, ניתן להיווכח בסבירות גבוהה כי נזקי הרטיבות שנצפו במוקדים פזורים בתקרת דירות התובעות וסביב צינורות, הינם פועל יוצא מהכשלים הבאים :

א. מתכולת רטיבות חריגה במצע הריצוף של מרפסת הגג הנבדקת בדירת הנתבעים ובאחריותם אשר נגרמה בסבירות גבוהה כתוצאה מהעדר איטום תת רצפתי ראוי במרפסת הגג הנבדקת לרבות בשטחי במות הריצוף המוגבהות הממוקמות משני עברי המרפסת ובניגוד לדרישות ת“י 1476 חלק 1.

ב. היעדר איטום תקני בקירות מעקה פנים המרפסת הנבדקת בדירת הנתבעים ובאחריותם ובניגוד לדרישות ת“י 1476 חלק 2.

ג. כשלים בצנרת הדלוחין  “2 של המטבח המבוטל בתחום מרפסת הנתבעים .

ד. היעדר איטום תקני בנדבך ראש מעקה מרפסת הנתבעים תוך היעדר מערכת טיח נדרשת, ובהתאם לבחינת השימוש והאחריות בין הנתבעים לבין נציגות הבית המשותף לשיקול דעת כב’ מפקחת .

ליקויים אלו הינם בניגוד לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) תש”ל – 1970, הגורמים לרטיבויות בתקרה וקירות בדירות התובעות הממוקמות תחת שטח מרפסת הגג הנדונה .

2. סימני הרטיבות הנצפים בהיקף קירות דירת התובעת 1 ובסמוך לפתחי החלונות בדירת התובעת 1 (דירה 22), ובין היתר בדירת תובעת 2 (דירה 21), הינם פועל יוצא בין היתר מהיעדר איטום תקין במעטפת דירות הצדדים, ובאיטום לקוי של פתחי חלונות בדירת התובעת, באחריות התובעות ונציגות הבית המשותף.
3. יצוין כי אותרו מוקדי נשירת טיח תוך חשיפת בלוקי הבניה בחזית הכניסה לבניין באופן המהווה מפגע בטיחותי לדייר הבניין ועוברי אורח.

ח. רשימת העבודות לתיקון הליקויים והנזקים בדירות הצדדים

דירת הנתבעים – באחריות הנתבעים

יש לבצע את העבודות הבאות:

1. פירוק אריחי ריצוף בשטח המרפסת, לרבות בשטח במות הריצוף ושטחי האחסון המקוריים, תוך חשיפת תשתית האיטום .
2. חיפוי דקור מעל פני ריצוף, וחשיפת הטיח כ-25 ס”מ מעל מישור הריצוף.
3. חשיפת רצפת הבטון ויישום איטום צמנטי על גביו.
4. איטום באמצעות “היפרדסמו PB” ע”ג פריימר מסוג “אקוודור” או ש”ע ע”ג בטון תשתית משופר.
5. לאחר מכן, יש לבצע איטום באמצעות יריעות ביטומניות בעובי 5 מ“מ בשתי שכבות ע”ג “מדה”.
6. הסדרת מערך שיפועים תת–רצפתיים באמצעות “מדה” להבטחת ניקוז תת–רצפתי תקין, לרבות יישום נקז כפול לפני “המדה”.
7. ביצוע תיקוני צנרת נדרשים ואיטום מעברים כנדרש במוקדים בהם אותרו כשלים.
8. השלמת מערכת איטום בהיקף המעקה הפנימי במרפסת דירת הנתבעים .
9. ביצוע גימור “רולקות”, יריעות חיזוק ונדבך חציצה מתאים, לרבות יישום נדבך חציצה בהיקפה הפנימי של הפרגולה הקיימת .
10. יישום יריעות חיזוק ומסטיק ביטומני.
11. בגמר ביצוע האיטום, תבוצע בדיקת הצפה למשך 72 שעות, לרבות בדק ניקוז צנרות קיימות, ובדיקת המטרה למעקה פנימי כנדרש (ע”פ ת”י 1476).
12. בתום העבודה, יש לבצע ריצוף קרמי ע“ג חול מייצב, כולל יישום רובה אקרילית בין משקי אריחי הקרמיקה.
13. השלמת מערכת נדבכי ראש בהיקף מרפסת הנתבעים.

אומדן עלות תיקונים: 110,000 ש”ח

ט. תיקון נזקים בדירת התובעות באחריות הנתבעים

יש לבצע את העבודות הבאות:

1. עבודת תיקון הנזקים בדירת התובעות, יבוצעו לאחר ביטול, איטום וייבוש מוקדי הרטיבות בדירת הנתבעים.
2. עבודה תכלול הסרת כל נפיחויות הטיח והצבע לאחר ייבוש פני התקרה באמצעות מסחררים וייבשנים יעודים וכן ניקוי כתמי העובש .
3. העבודה תכלול ביצוע תיקוני טיח וביצוע צביעה אנטי בקטריאלית מסוג פונגיצ‘ק, או שווה ערך.
4. העבודה תכלול בדק צינורות “2 במרפסת השירות בדירות התובעת 1 ו- “4 הממוקם במטבח בדירת תובעת 2 לרבות שיוף מוקדי הקורוזיה וצביעת הצינורות.
5. העבודה תכלול ביצוע תיקוני נגרות מקומיים בארון הממוקם במרפסת השירות בדירת תובעת 1.

אומדן עלות תיקונים 10,000 ש”ח

י. תיקון ליקויים ונזקים בדירת התובעות באחריות התובעות ונציגות הבית המשותף

יש לבצע את העבודות הבאות :

1. תיקון איטום סביב מלבני חלונות ותיקונים מקומיים במסגרת חלונות באחריות התובעת.
2. תיקוני סדקים מקומיים במעטפת קירות חיצוניים באחריות נציגות הבית המשותף ב-2 קומות עליונות, תוך תיקוני איטום באמצעות “סיקה” והסרת טיח רופף.
3. תיקוני סימני הרטיבות בקירות דירת התובעות הכוללת ייבוש מעטפת הקירות ותיקוני טיח וצביעה אנטי בקטריאליות.

אומדן עלות תיקונים באחריות התובעת: 6,000 ש”ח

אומדן עלות תיקונים באחריות נציגות הבית: 20,000 ש”ח

כללי

אומדן המחירים אינם כוללים מע“מ ופיקוח הנדסי.“

8. ביום 18.10.22 הפנו התובעות שאלות הבהרה למומחה באשר לחוות דעתו וביום 29.01.23 התקבלו תשובותיו.
9. ביום 20.10.22 הפנו הנתבעים שאלות הבהרה למומחה באשר לחוות דעתו וביום 29.01.23 התקבלו תשובותיו.
10. ביום 27.9.23 התקיים דיון הוכחות במסגרתו נחקרו המומחה צבי רון ומר שמואל חביב מטעם חברת א.ר.י מרום וזאת לאור בקשת הנתבעים. בסיום הדיון הוריתי לצדדים לסכם טענותיהם בכתב.

• תמצית טענות הצדדים בסיכומים

טענות התובעות

11. לטענת התובעות מחוות דעתו של המומחה וכן מעדותו עולה באופן חד משמעי כי מקור הרטיבות מצוי בליקויים במרפסת דירת הנתבעים. נטען כי המומחה ביצע חמש בדיקות הצפה והמטרה אשר כולן נכשלו תוך זמן קצר. עוד נטען כי יש לדחות את טענת הנתבעים לפיה תיקונים נקודתיים בלבד יביאו לפתרון בעיית הרטיבות, שכן המומחה קבע כי יש צורך בביצוע עבודות איטום מקיפות ויסודיות במרפסת דירת הנתבעים.
12. בנוסף טענו התובעות כי מקור הרטיבות העיקרי בדירותיהן הוא בליקויים במרפסת דירת הנתבעים וכי הנתבעים לא הוכיחו טענתם לפיה מקור הרטיבות מצוי בליקויי איטום בקירות החיצוניים של הבית המשותף בלבד.
13. לפיכך דרשו התובעות ליתן צו עשה המורה לנתבעים לתקן את הדרוש תיקון בדירתם בהתאם לחוות דעתו של המומחה. כן דרשו לקבוע מנגנון לפיקוח על ביצוע התיקונים הדרושים בדירת הנתבעים, וכי בסיום העבודות תבוצע בדיקה מקיפה המאשרת תקינותן. כמו כן דרשו התובעות לחייב את הנתבעים בהוצאות משפט.

טענות הנתבעים

14. לטענת הנתבעים מקור הרטיבות בדירות התובעות אינו בדירתם, אלא בליקויים בקירות החיצוניים ובצנרת דלוחין אופקית שלטענתם מהווה רכוש משותף, בניגוד לקביעת המומחה. הנתבעים טענו כי מי הגשמים מחלחלים ממרפסת דירתם לכיוון הקירות החיצוניים, ואז חודרים דרך הסדקים בקירות החיצוניים לדירות התובעות. לפיכך לטענתם נדרש היה לבצע בדיקת המטרה חיצונית שעל פיה ניתן לאשר או לשלול האם מקור הרטיבות מצוי בקירות החיצוניים. אולם נטען כי המומחה התנגד לבצע בדיקת המטרה חיצונית ובכך לא ביצע את כל הפעולות הדרושות לשם איתור מקור הרטיבות. עוד נטען כי אף המומחה ציין בחוות דעתו כי קיימים סדקים בקירות החיצוניים. כתימוכין לטענה זו הפנו הנתבעים לפרק ז’ בחוות דעתו: “ יצוין כי אותרו מוקדי נשירת טיח תוך חשיפת בלוקי הבניה בחזית הכניסה לבניין באופן המהווה מפגע בטיחותי לדייר הבניין ועוברי אורח …“.
15. עוד נטען כי צינורות הדלוחין המצויים בצד הדרום מערבי ובצד הדרום מזרחי של המרפסת, אינם חשופים לגשמים כיוון שהם ממוקמים בתוך במות. לפיכך נטען כי הם לא הגורם לרטיבות וזאת בניגוד לקביעת המומחה.
16. לשיטת הנתבעים, בדיקת ההצפה בוצעה על פני כל שטח המרפסת של דירתם אולם נזילה התגלתה רק במיקום נקודתי במרפסת. לפיכך טענו הנתבעים כי ניתן לבצע תיקון נקודתי בלבד ואין צורך בביצוע תיקון מקיף בכל שטח המרפסת. עוד נטען כי קביעת המומחה באשר לעלות התיקונים במרפסת דירת הנתבעים הנאמדת בסך של כ-110,000 ש”ח היא אינה מידתית ביחס לנזקים הנטענים בכתב התביעה.
17. עוד נטען כי בבדיקת ההצפה של המומחה נפלו פגמים. לטענת הנתבעים המומחה השתמש בבדיקת ההצפה בכמות מים בלתי סבירה ביחס לקוטר הנקזים במרפסת דירתם. נטען כי כמות המשקעים הממוצעת בראשון לציון מדי חורף נמוכה מכמות המים שהמומחה השתמש בה בבדיקת ההצפה, ולפיכך הסיכוי להצפת המרפסת כתוצאה ממי גשמים הוא אפסי. עוד נטען כי בדיקת ההצפה הופסקה לאחר 48 שעות וזאת שלא בהתאם לתקן הדורש שבעה ימים.

• דיון והכרעה

18. סעיף 3(ב) לתקנון המצוי המופיע בתוספת לחוק המקרקעין התשכ”ט- 1969 (להלן: “החוק”) קובע כי: “בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון”. בהתאם לסעיף זה זכאי בעל דירה בבית המשותף לדרוש מבעל דירה אחרת למנוע רטיבות בדירתו, אשר מקורה בדירתו של בעל הדירה האחרת, ואף לחייבו לתקן את כל הדרוש תיקון בדירתו לצורך כך.
19. עיון בחוות דעתו של המומחה אשר הצדדים קיבלו אותה על עצמם כמכריעה בסכסוך ביניהם, מעלה כי מקור הרטיבות בדירות התובעות מצוי בליקויי איטום במרפסת דירת הנתבעים וכן בליקויי צנרת. כמו כן עולה מחוות הדעת כי הרטיבות אף נובעת מליקויים במעטפת הקירות החיצוניים המהווה רכוש המשותף, כמפורט בעמוד 53 לחוות הדעת:

“1. בהתאם למכלול הממצאים כפי שנצפו במהלך ביקורי וממצאי הבדיקות של הבודק מטעמי, ניתן להיווכח בסבירות גבוהה כי נזקי הרטיבות שנצפו במוקדים פזורים בתקרת דירות התובעות וסביב צינורות, הינם פועל יוצא מהכשלים הבאים :

א. מתכולת רטיבות חריגה במצע הריצוף של מרפסת הגג הנבדקת בדירת הנתבעים ובאחריותם אשר נגרמה בסבירות גבוהה כתוצאה מהעדר איטום תת רצפתי ראוי במרפסת הגג הנבדקת לרבות בשטחי במות הריצוף המוגבהות הממוקמות משני עברי המרפסת ובניגוד לדרישות ת“י 1476 חלק 1.

ב. היעדר איטום תקני בקירות מעקה פנים המרפסת הנבדקת בדירת הנתבעים ובאחריותם ובניגוד לדרישות ת“י 1476 חלק 2.

ג. כשלים בצנרת הדלוחין  “2 של המטבח המבוטל בתחום מרפסת הנתבעים .

ד. היעדר איטום תקני בנדבך ראש מעקה מרפסת הנתבעים תוך היעדר מערכת טיח נדרשת, ובהתאם לבחינת השימוש והאחריות בין הנתבעים לבין נציגות הבית המשותף לשיקול דעת כב’ מפקחת .

ליקויים אלו הינם בניגוד לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) תש”ל – 1970, הגורמים לרטיבויות בתקרה וקירות בדירות התובעות הממוקמות תחת שטח מרפסת הגג הנדונה .

2. סימני הרטיבות הנצפים בהיקף קירות דירת התובעת 1 ובסמוך לפתחי החלונות בדירת התובעת 1 (דירה 22), ובין היתר בדירת תובעת 2 (דירה 21), הינם פועל יוצא בין היתר מהיעדר איטום תקין במעטפת דירות הצדדים, ובאיטום לקוי של פתחי חלונות בדירת התובעת, באחריות התובעות ונציגות הבית המשותף.
3. יצוין כי אותרו מוקדי נשירת טיח תוך חשיפת בלוקי הבניה בחזית הכניסה לבניין באופן המהווה מפגע בטיחותי לדייר הבניין ועוברי אורח.“
4. לאחר שעיינתי בחומר המונח בפניי ולאחר שהמומחה נחקר בפניי מצאתי כי יש לדחות את טענות הנתבעים כנגד ממצאי המומחה. לא מצאתי כי יש בטענותיהם כדי להפריך או לסתור את ממצאי המומחה בחוות דעתו. החלטות הנוגעות לבחירת הבדיקות שיש לבצע לשם איתור מוקדי הרטיבות, מצויות בגדר שיקול דעתו המקצועי של המומחה אשר מוקנה לו מכוח כתב המינוי שניתן בהחלטתי מיום 24.1.23.
5. יתרה מזאת התרשמתי כי התנהלותו של המומחה היא מקצועית ועניינית.
6. מינוי מומחה על ידי בית המשפט נעשה במטרה לקבל תמונה מדויקת ומלאה בנושא המצוי במחלוקת בין הצדדים ואשר ההכרעה בו כרוכה בסוגיות המחייבות ידע וניסיון בעניין שבמומחיות (סוגיות בסדר דין אזרחי, אורי גורן, מהדורה שתים-עשרה 435 (2015) (להלן: “גורן“)). היות שמומחה מעין זה מצוי בעמדה אובייקטיבית, שאיננה מחויבת למי מן הצדדים, מאפשרת חוות דעתו בחינת הסוגיה שבמחלוקת ללא משוא פנים (ע”א 680/87 מדינת ישראל נ’ מזרחי, פ”מ מו(4) 154, 161 (1992); ע”א 5509/09 מסארווה נ’ עזבון המנוח אבראהים חסן מסארווה, פס’ 14 לפסק דינה של השופטת חיות (פורסם בנבו, 23.2.2014)).
7. בענייננו ניתנה לצדדים הזדמנות לחקור את המומחה על חוות דעתו והוא אכן נחקר. איני מוצאת כי נפל פגם בחוות הדעת המצדיק פסילתה כטענת הנתבעים. הנתבעים מעלים טענות רבות כנגד התנהלות המומחה אך לא מצאתי כי יש בטענות אלה כדי לערער אחר קביעותיו המקצועיות של המומחה ולשנות את חוות דעתו.
8. כלל ידוע הוא כי לא בנקל יתערב בית המשפט בקביעותיו של מומחה אשר מונה מטעמו וכי עילות ההתערבות מצומצמות למקרים חריגים בהם פעל המומחה בחריגה מסמכות, שלא בהגינות, בחוסר תום לב, במרמה, תחת השפעה לא הוגנת או שחוות דעתו הוגשה באמצעים לא כשרים (ראו והשוו: רע”א 5144/05 יפה נוף – תחבורה, תשתיות ובניה בע”מ נ’ מאיר הפלר ואח’ (פורסם בנבו, 7.7.05 סעיף 3); ע”א 609/93‏ ‎ ‎מרום שירותי תעופה בע”מ‎ ‎נ’ רשות שדות התעופה (פורסם בנבו, 14.11.94)).
9. באשר לטענת הנתבעים כי יש לבצע תיקון נקודתי במרפסת דירת הנתבעים, סבורה אני כי דינה להידחות. כדי להביא לפתרונה של בעיית הרטיבות מן היסוד יש צורך בביצוע תיקונים מקיפים ואף המומחה התייחס לכך במסגרת עדותו. להלן יובאו דברי המומחה בעניין זה: “נדרש פתרון רדיקלי עד לשורש עד לבטון כדי שזה לא יחזור.” (ראו: “פרוטוקול הדיון מיום 27.9.23 (להלן: “הפרוטוקול“), עמוד 4, שורה 23). דברים אלו מקובלים עלי.
10. כמו כן יש לדחות את טענת הנתבעים באשר לאי ביצוע בדיקת ההמטרה החיצונית, שכן החלטה זו מצויה בגדר שיקול דעתו המקצועי של המומחה המוקנה לו בכתב המינוי. בנוסף סבורה אני כי יש לדחות את טענת הנתבעים לפיה צנרת הדלוחין מהווה רכוש משותף. מדובר בצנרת המצויה בתחומי דירת הנתבעים ומיועדת לשימוש דירתם בלבד. הליקוי בצנרת הדלוחין האופקית מצוי בין צינור הדירה לבין הצינור המרכזי ולפיכך האחריות לתיקונו מוטלת על הנתבעים (ראו לעניין זה: עש”א (מחוזי ת”א) 53533-03-21 שלמה רון נ’ בתיה לביא (נבו 7.7.21)).
11. משכך הם פני הדברים מוטלת, אפוא, על הנתבעים האחריות לבצע בדירתם את התיקונים הדרושים הקבועים בעמוד 54 לחוות הדעת כדלקמן:

“דירת הנתבעים – באחריות הנתבעים

יש לבצע את העבודות הבאות:

1. פירוק אריחי ריצוף בשטח המרפסת, לרבות בשטח במות הריצוף ושטחי האחסון המקוריים, תוך חשיפת תשתית האיטום .
2. חיפוי דקור מעל פני ריצוף, וחשיפת הטיח כ-25 ס”מ מעל מישור הריצוף.
3. חשיפת רצפת הבטון ויישום איטום צמנטי על גביו.
4. איטום באמצעות “היפרדסמו PB” ע”ג פריימר מסוג “אקוודור” או ש”ע ע”ג בטון תשתית משופר.
5. לאחר מכן, יש לבצע איטום באמצעות יריעות ביטומניות בעובי 5 מ“מ בשתי שכבות ע”ג “מדה”.
6. הסדרת מערך שיפועים תת–רצפתיים באמצעות “מדה” להבטחת ניקוז תת–רצפתי תקין, לרבות יישום נקז כפול לפני “המדה”.
7. ביצוע תיקוני צנרת נדרשים ואיטום מעברים כנדרש במוקדים בהם אותרו כשלים.
8. השלמת מערכת איטום בהיקף המעקה הפנימי במרפסת דירת הנתבעים .
9. ביצוע גימור “רולקות”, יריעות חיזוק ונדבך חציצה מתאים, לרבות יישום נדבך חציצה בהיקפה הפנימי של הפרגולה הקיימת .
10. יישום יריעות חיזוק ומסטיק ביטומני.
11. בגמר ביצוע האיטום, תבוצע בדיקת הצפה למשך 72 שעות, לרבות בדק ניקוז צנרות קיימות, ובדיקת המטרה למעקה פנימי כנדרש (ע”פ ת”י 1476).
12. בתום העבודה, יש לבצע ריצוף קרמי ע“ג חול מייצב, כולל יישום רובה אקרילית בין משקי אריחי הקרמיקה.
13. השלמת מערכת נדבכי ראש בהיקף מרפסת הנתבעים.

אומדן עלות תיקונים: 110,000 ש”ח“

28. כמו כן מוטלת על הנתבעים באופן חלקי האחריות להשיב את מצב דירות התובעות לקדמותו בגין נזקי הרטיבות שמקורם בדירתם, כמפורט בעמוד 56 לחוות הדעת:

“ט. תיקון נזקים בדירת התובעות באחריות הנתבעים

יש לבצע את העבודות הבאות:

1. עבודת תיקון הנזקים בדירת התובעות, יבוצעו לאחר ביטול, איטום וייבוש מוקדי הרטיבות בדירת הנתבעים.
2. עבודה תכלול הסרת כל נפיחויות הטיח והצבע לאחר ייבוש פני התקרה באמצעות מסחררים וייבשנים יעודים וכן ניקוי כתמי העובש .
3. העבודה תכלול ביצוע תיקוני טיח וביצוע צביעה אנטי בקטריאלית מסוג פונגיצ‘ק, או שווה ערך.
4. העבודה תכלול בדק צינורות “2 במרפסת השירות בדירות התובעת 1 ו- “4 הממוקם במטבח בדירת תובעת 2 לרבות שיוף מוקדי הקורוזיה וצביעת הצינורות.
5. העבודה תכלול ביצוע תיקוני נגרות מקומיים בארון הממוקם במרפסת השירות בדירת תובעת 1.

אומדן עלות תיקונים 10,000 ש”ח“

29. אשר לכשלים ברכוש המשותף שהועלו בחוות דעת המומחה, האחריות לתיקון ליקויים אלו מוטלת על נציגות הבית המשותף. יחד עם זאת הנציגות אינה צד להליך זה ולפיכך אין בידי לחייבה בביצוע תיקונים אלו. טוב תעשה הנציגות אם תפעל בהקדם לתיקון ליקויים אלו ותייתר את הצורך בהליכים משפטיים נוספים בעניין.
30. לעניין הפיצויים הנזיקיים אותם דרשו התובעות בתביעתן אבהיר כי סעדים אלו אינם מצויים במסגרת סמכותו העניינית של המפקח על רישום מקרקעין. סמכות המפקח נקבעה בסעיף 72 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969. בפסקי הדין שניתנו לאורך השנים נקבע באופן ברור כי אין המפקח על רישום מקרקעין מוסמך לדון בתביעה שעילתה בנזיקין, למעט תביעה נזיקית בעילה של הסגת גבול (ראו סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין וד״נ 20/73 שמע נ׳ סדובסקי, פ״ד כ״ח(1) 730, 733 (1974); עש״א (מחוזי ת״א) 34810-10-18 רבין נ׳ נציגות הבית המשותף ברחוב רמז 35 תל אביב, פסקה 13 לפסק הדין, פורסם ״בנבו״ (15.4.2019)). לכך יש להוסיף את קביעתה של כב’ השופטת בן אליעזר בהחלטתה מיום 18.6.21 לפיה אין המדובר בתביעה נזיקית זאת כיון שהסעדים הנזיקיים לא נישומו כראוי ולא שולמה בגינם אגרה כך שממילא אין מקום להידרש להם.

• סוף דבר

31. דין התביעה להתקבל. אני מורה לנתבעים לבצע את התיקונים הדרושים בדירתם, כמפורט בעמוד 54 לחוות הדעת ובסעיף 27 לעיל וזאת בתוך 60 ימים. בתום ביצוע עבודות האיטום תבוצע בדיקת הצפה במרפסת דירת הנתבעים וזאת עד לקבלת תוצאה תקינה. כן יבצעו הנתבעים את התיקונים שבאחריותם על מנת להשיב את מצב דירות התובעות לקדמותו, כמפורט בעמוד 56 לחוות הדעת ובסעיף 28 לעיל בתוך 14 ימים נוספים.
32. אני מחייבת את הנתבעים בהוצאות משפט לטובת התובעות בסך 7,000 ש”ח.
33. לאור מסקנות המומחה אני מחייבת את הנתבעים להשיב לתובעות את חלק מהסכום אותו שילמו למומחה מר צבי רון ולחברת א.ר.י מרום שמונתה מטעמו, בגין שכר טרחתם בסך של 5,569 ש”ח (חלוקה זו נעשתה בהתאם לחלוקת האחריות שהגיש המומחה).
34. הסכומים המפורטים לעיל ישולמו בתוך 30 יום, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.