מיסי ועד בבית משותף מהווים “קופה ציבורית” המשמשת לתשלום הוצאות שוטפות לצורך החזקה תקינה של הרכוש המשותף.
בין היתר, כוללות הוצאות אלה תשלום לבעלי מקצוע דוגמת: מנקים, הוצאות חשמל, צריכת מים משותפת, ביטוח צד ג’, אחזקת מעלית (ככל שישנה), גינון ועוד.
מהו המקור החוקי שמחייב לשלם מיסי ועד בית?
החוק קובע כי:
“בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר; לענין זה, “החזקה תקינה” – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.”
מהוראת החוק אנו למדים כי מיסי ועד בית הם תשלום המעוגן בחוק ותשלומם הינו בגדר חובה המוטלת על בעל הדירה ולא מדובר על תשלום וולונטרי.
כיצד מחשבים את חלקה היחסי של כל דירה בדמי ועד הבית?
חלקה היחסי של כל דירה בתשלום מיסי ועד הבית מחושב, על פי לשון החוק לפי:
“יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר”.
כלומר, בכל מקרה בו לא עוגנה שיטת חישוב אחרת בתקנון, החישוב יתבצע לפי שטח הרצפה של כל דירה ביחס לשטח הרצפה של כלל הדירות בבית המשותף.
כיצד מתבצע החישוב בפועל?
מחשבים את כלל השטחים (ליתר דיוק: “שטח רצפה”, מיד נסביר למה הכוונה) של כלל הדירות בבית המשותף, ולחישוב חלקה היחסי של דירה יש לחלק את שטח הרצפה שלה בשטח הרצפה הכולל של כלל הדירות.
לצורך הדוגמא:
נניח שדירתו של יוסי היא דירה ששטח רצפתה הוא 80 מ”ר.
בנוסף, שטח הרצפה הכולל של כלל הדירות בבית המשותף (כולל דירתו של יוסי) הוא 1,000 מ”ר.
מכאן ששטח הרצפה של דירתו של יוסי ביחס לשטח הרצפה של כלל הדירות בבית המשותף הוא: 80/1,000
ומכאן שחלקו היחסי של יוסי במיסי הועד הוא 8%.
כיצד ניתן לדעת מהו שטח הרצפה של דירה לצורך חישוב חלקה היחסי בדמי ועד הבית?
את שטח רצפתה של כל דירה בבית המשותף ניתן למצוא בנסח הטאבו של הבית המשותף, כמופיע בלשכת רישום המקרקעין. במידה והמידע לא זמין בטאבו (בין אם כי הבית המשותף אינו רשום בטאבו או שטרם השלים את תהליך הרישום), ניתן לנסות לאתר את שטחי הדירות במשרדי אגף ההנדסה ברשות המקומית הרלוונטית.
ראוי להדגיש, ששטח הריצפה של דירה מחושב בהתאם לשטחים המופיעים בנסח הטאבו ולא כפי שמופיע בחשבון הארנונה. הדגשה זו רלוונטית במיוחד נוכח העובדה שהשטחים במרבית המקרים יהיו שונים בין המופיע בנסח הטאבו למופיע בחשבון הארנונה, מאחר ששיטות החישוב שונות.
האם כוללים בשטח הדירה לצורך חישוב החלק היחסי במיסי הועד גם הצמדות?
התשובה היא לא. כשמחשבים שטח רצפה של דירה כמשמעו בחוק שנזכר לעיל, מתייחסים רק לשטחה העיקרי כפי שמופיע בנסח הטאבו, ללא הצמדות. מכאן שהצמדות דוגמת חניה, גג, מחסן, גינה וכיו”ב לא יילקחו בחשבון בחישוב חלקה היחסי של דירה לצורך חישוב חלקה במיסי ועד הבית.
מה ההיגיון העומד מאחורי החישוב הזה?
משמעות החישוב לפי שטח דירה היא שהתשלום לכל דירה הינו יחסי באופן בו ככל שדירה תהיה קטנה יותר, כך תשלום מיסי הועד בגינה יהא קטן יותר, ודירה גדולה יותר תישא בתשלום מיסי ועד גבוה יותר באופן יחסי.
רבים מתרעמים על שיטת חישוב זו, שכן העובדה שאדם הוא בעל דירה גדולה יותר אין משמעה שהוא “משתמש יותר” ברכוש המשותף, ולעיתים אפילו להיפך!
כך, למשל, ייתכן שבדירה גדולה מאוד מתגורר אדם אחד בלבד, בעוד בדירה קטנה יותר באופן יחסי מתגוררים מספר אנשים וכפועל יוצא הם דווקא “משתמשים יותר” ברכוש המשותף.
ואולם, זה המנגנון שנקבע כברירת המחדל בחוק ובכל מקרה שרוצים לשנותו יש לעשות זאת במסגרת תקנון מוסכם של הבית המשותף.
כיצד ניתן לשנות את שיטת החישוב לתשלום מיסי ועד?
כאמור, החוק מאפשר לקבוע שיטה אחרת לחישוב מיסי הועד ולעגן אותה במסגרת תקנון מוסכם.
שיטות תשלום אפשריות אחרות הן, לצורך הדוגמא, תשלום לפי מספר חדרים, תשלום בסכום שווה לכל דירה (ללא קשר לגודלה), או כל שיטה אחרת כל עוד הוסכמה על בעלי הדירות ועוגנה כדין בתקנון המוסכם.
כיצד משנים או רושמים תקנון מוסכם שמשנה את שיטת החישוב?
תקנון מוסכם הינו מסמך משפטי מחייב ועל מנת שיירשם וייכנס לתוקף מחייב עליו לעמוד בהוראות הדין.
על כן, טרם עריכה ו/או שינוי של תקנון בבית משותף חשוב מאוד להתייעץ עם עו”ד המתמחה בנושא.
האם נציגי ועד הבית פטורים מתשלום מיסי ועד?
התשובה היא לא. נציגי ועד הבית אינם פטורים אוטומטית מתשלום מיסי ועד.
הרחבה בנושא פטור מתשלום מיסי ועד בית לנציגי הועד תוכלו לראות במאמר “פטור מתשלום דמי ועד לחברי ועד בית“.
החלטה לפטור את חברי הועד מתשלום מיסי ועד כרוכה בין היתר בכינוס אסיפת דיירים (אסיפת בעלי דירות) בבית משותף.
בבניין שלנו גובים כבר שנים גביה אחידה בסכום זהה מכולם למרות שאין תקנון שמסדיר זאת. מה החוק אומר על זה?
כל עוד קיימת הסכמה בין כלל בעלי הדירות על גביה בסכום אחיד מכל בעל דירה (ולא לפי שטח יחסי) אין עם כך כל בעיה. ואולם, חשוב לדעת שברגע שבעל דירה אחד יבקש לשלם לפי שטח יחסי (בהתאם למנגנון שנקבע בחוק) החוק מחייב להיעתר לבקשתו, גם אם המשמעות היא שכל יתר הדיירים ימשיכו לשלם סכום אחיד וזהה ורק עבור אותו דייר יבוצע חישוב שונה לפי שטח הרצפה של דירתו.
ראוי לציין שבמקרה כזה, החישוב החדש יחייב רק ממועד בקשת בעל הדירה לשינוי שיטת החישוב ולא רטרואקטיבית.
מה עושים כאשר מי מבעלי הדירות לא משלם את מיסי ועד הבית?
במקרה כזה שמורה לכם הזכות לנקוט בהליך משפטי נגד כל דייר סרבן המסרב לשלם את מיסי הועד (דמי ועד הבית).
בתביעות מסוג זה שניהלנו עבור לקוחותינו, במקרים רבים הנתבעים העלו כטענות הגנה טענות לפיהן אינם משלמים את מיסי הועד כי יש להם טענות “נגדיות” כנגד הועד (למשל, אי הצגת דוחות כספיים, נזקי רטיבות בדירה שבאחריות הועד ואינם מטופלים, וכיו”ב).
יודגש, כי גם אם יש טענות כאלה ואחרות נגד הועד (או נגד מי מבעלי הדירות האחרים) אין בכך כדי להצדיק בשום פנים ואופן הימנעות מתשלום מיסי ועד!
תשלום מיסי ועד הינו חובה חוקית ואין הצדקה שלא לקיימה. ככל שאכן יש טענות כאלה ואחרות כנגד ועד הבית ו/או כנגד כל בעל דירה בבית המשותף, שמורה הזכות לנקוט בהליך משפטי ככל שנדרש. הליך כזה יתנהל במקרים רבים בפני המפקחת על המקרקעין.
להרחבה נוספת בכל הנוגע לתשלום מיסי ועד בית ניתן לעיין במאמר כל מה שצריך לדעת על דמי ועד בית – המדריך השלם.
לעוה”ד במשרדנו ניסיון רב בליווי בעלי דירות וועדי בתים בכל הנוגע לניהולו השוטף של הבית המשותף, מתן ייעוץ נקודתי, ליווי שוטף וכן ניהול הליכים משפטיים הנוגעים לסכסוכי שכנים וועדי בתים. לייעוץ ראשוני ניתן לפנות אלינו בהודעה מהירה בווטסאפ בלחיצה על האייקון שבתחתית העמוד (מימין), במילוי טופס צור קשר משמאל או בפניה טלפונית ונשמח לסייע!
נשמח גם להזמין אותך להצטרף לקבוצת הפייסבוק שהקמנו בנושא סכסוכי שכנים וועדי בתים, שם ניתן לשאול ולהתייעץ בכל הנוגע לסכסוכי שכנים, ועדי בתים ובתים משותפים. להצטרפות לחץ על הקישור: שכנים בהפרעה – סכסוכי שכנים ועו”ד.
הבהרה: כל המידע הנכלל במאמר זה הינו בבחינת מידע כללי בלבד, איננו ממצה, איננו מתייחס למקרים פרטניים ואיננו מהווה חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואיננו מהווה בשום אופן תחליף להתייעצות עם עו”ד. על המעוניין בכך יהיה לקבל עצה מקצועית נפרדת לכל פעולה משפטית או אחרת בקשר לנושאים המפורטים במאמר. המידע המובא במאמר זה איננו מהווה המלצה ו/או הנחיה לבצע או שלא לבצע פעולה כלשהי.
